福岡県北九州市門司区旧門司２丁目１１番２０(ノーフォーク広場駅・関門海峡めかり駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,900円

2017年01月01日に行った福岡県北九州市門司区旧門司２丁目１１番２０(福岡県北九州市門司区旧門司２−１１−２７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,900円/㎡としました。

福岡県北九州市門司区旧門司２丁目１１番２０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市門司区旧門司２丁目１１番２０
住居表示旧門司２−１１−２７
価格38,900円/㎡
交通施設、距離門司港、1,800m
地積128㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い傾斜地の既成住宅地域
前面道路の状況南5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

杉孝一氏による調査レポート

不動産鑑定士杉孝一
価格38,800円/㎡
個別的要因個別的要因については特段の変動要因は認められない。
地域要因景観の良好な高台の住宅地域であるが、高齢化が進む北九州市においては傾斜地への需要は未だに弱く、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。地域要因等の大きな変化はない。港を一望する景観の良好な傾斜地であるが、周辺地域の高齢化等の理由から近年需要がやや弱く、地価は下落傾向で推移するものと思料される。
市場の特性同一需給圏は門司区北方の門司港駅等を通勤・通学手段として利用する周辺の住宅地である。需要者の中心は門司区の居住者であるが、小倉等の他地域からの流入も見られる。景観のよい傾斜地であるが、既述のように高齢化等により、総じて需要は弱含みで推移している。既成住宅地域であることから、更地よりも中古住宅としての売買が主である。中古住宅は1，000万円以下、新築戸建で2，000万円∼3，000万円程度が需要の中心である。
一般的要因景気はゆるやかな回復基調であるが、門司区では閉塞感から脱却できておらず、門司区の傾斜地への住宅需要は未だ低迷している。

加藤一生氏による調査レポート

不動産鑑定士加藤一生
価格39,000円/㎡
個別的要因この一年間に個別的な価格形成要因に特段の変化はない。
地域要因この一年、住環境等に変化はなく、また傾斜地勢の住宅地域で坂道が多く、地域指向の需要は低調で、受けて地価は下落基調で推移したと考える。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ山地斜面の既成住宅地域であり、環境が変化するような要因はない。関門海峡を望み景観が良い反面、坂道が多く、高齢化や人口減少とともに需要が弱く、今後も地価水準は下落基調と判断する。
市場の特性同一需給圏は、JR門司港駅から概ね1．5∼3km圏にある傾斜地に形成された既成住宅地域の分布域に一致する。この圏域における需要者の中心は、門司区及び小倉都心に勤務地を有する給与所得者層であり、一般に域外からの参入は少ない。圏域では、人口減少等が進行しているとともに傾斜地勢の既成市街で市場競争力が弱く、取引は少ないが、取引は中古住宅が中心となり、その取引価格は800万円前後、うち土地代は500万円程度と推計される。
一般的要因低金利策等により不動産市況は回復傾向にあるが、門司区では人口減少や高齢化の進行が足かせとなり、優良住宅地を除き、需要は低調に推移した。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度9561033
北緯 130度9659149

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

ノーフォーク広場駅(地価相場 41,850円/㎡)関門海峡めかり駅(地価相場 45,000円/㎡)出光美術館駅(地価相場 44,800円/㎡)門司港駅(地価相場 46,250円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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