千葉県佐倉市新臼井田６６３番１０４(京成臼井駅・女子大駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


52,100円

2016年01月01日に行った千葉県佐倉市新臼井田６６３番１０４(千葉県佐倉市新臼井田１２−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,100円/㎡としました。

千葉県佐倉市新臼井田６６３番１０４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県佐倉市新臼井田６６３番１０４
住居表示新臼井田１２−６
価格52,100円/㎡
交通施設、距離京成臼井、1,600m
地積170㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ区画の整った住宅地域
前面道路の状況南4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

安部保氏による調査レポート

不動産鑑定士安部保
価格52,100円/㎡
個別的要因個別的要因の変化はない。また、個別的要因修正率を変動させる市場性の変化も認められない。
地域要因最寄り駅バス圏となる中規模団地内の住宅地域であり、特別な地域要因の変化はない。
地域要因の将来予測当該地域は、戸建住宅地域として熟成しており現状の住環境を維持するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は京成本線及びJR総武本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は市内在住者で、周辺市町村からの転入者も見られる。近隣地域は中小規模の開発団地内の住宅地域である。宅地の新規供給は限定的な最寄り駅よりバス圏となる地域で、価格動向は弱含みである。市場での中心価格帯は土地は800万円∼1，000万円程度、新築住宅は2，500万円前後である。 
一般的要因政府の一体的経済政策推進のなか、中国経済の減速もみられ、今後の経済動向の注視が必要である。不動産価格も横ばい傾向の地点が多く見られる。

敦子氏による調査レポート

不動産鑑定士敦子
価格52,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因京成臼井駅徒歩圏外の成熟した戸建住宅地域で、大きな地域要因の変動はない。生活利便性が劣るため需要は弱含み、地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測成熟した住宅地域であり、地域要因の変化は認められず、今後とも現状のまま推移していくものと予測する。価格水準は、地域住民の高齢化等により需要は弱含み、下落傾向が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は佐倉市内の京成本線沿線を中心とした住宅地域である。需要者の中心は佐倉市及び隣接市の居住者及びその地縁者の一次取得者である。当該地域は成熟した住宅地域であり、最寄駅からやや遠く、需要は弱含みである。土地は170㎡で900万円程度、新築戸建住宅は2，500万円程度が取引の中心である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調ではあるが、海外景気の下振れ等によるリスクがある。不動産市況も持ち直しつつあるが、先行きの不透明感は残る。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7334228
北緯 140度1922276

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

京成臼井駅(地価相場 71,000円/㎡)女子大駅(地価相場 74,000円/㎡)地区センター駅(地価相場 73,500円/㎡)公園駅(地価相場 73,500円/㎡)ユーカリが丘駅(地価相場 73,500円/㎡)京成佐倉駅(地価相場 36,250円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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