千葉県佐倉市染井野５丁目１５番４(京成臼井駅・ユーカリが丘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


84,000円

2017年01月01日に行った千葉県佐倉市染井野５丁目１５番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を84,000円/㎡としました。

千葉県佐倉市染井野５丁目１５番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県佐倉市染井野５丁目１５番４
住居表示 
価格84,000円/㎡
交通施設、距離京成臼井、1,400m
地積184㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

安部保氏による調査レポート

不動産鑑定士安部保
価格84,200円/㎡
個別的要因個別的要因の変化はない。また、個別的要因修正率を変動させる市場性の変化も認められない。
地域要因最寄り駅バス圏となる大規模団地内の住宅地域であり、特別な地域要因の変化はない。
地域要因の将来予測当該地域は、戸建住宅地域として熟成しており現状の住環境を維持する。なお、今後高齢化により中古住宅の供給が増加するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は京成本線及びJR総武本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は東京圏への通勤者で、市内在住者も若干見られる。近隣地域は大規模開発団地内の住宅地域である。宅地の新規供給が限定的な地域であるが、居住者の高齢化による中古物件が増加傾向で、価格動向は弱含みである。市場での中心価格帯は土地は1，600万円前後、中古住宅は2，500万円程度である。
一般的要因前年は英国EU離脱等混迷の年でその余波も懸念され、今後の経済動向の注視が必要である。不動産価格も下落傾向の地点が見られ、不透明である。

高橋繁氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋繁
価格83,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩限界圏外の比較的新しい大規模な住宅団地であるが、高齢化の影響強く需要は弱く地価は弱含みが継続している。
地域要因の将来予測高齢化の影響から供給が増加して行くものと考えられる。
市場の特性同一需給圏は、京成本線「京成臼井」駅を中心とした駅徒歩圏外の大規模住宅団地地域。需要者は、主に市内在住の一・二次取得者が中心で、画地規模が一定で居住環境が良好であるため高齢化に晒されているものの圏外からの需要は周辺の住宅地域に比べ比較的強いものの、需給動向は弱含みである。取引は中古住宅が中心であるが、土地価格は1，500万円前後程度である。
一般的要因若干の賃金上昇はあったものの人口減少と高齢化の影響は、金融緩和効果を減殺しており需要は一進一退を続けている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7206631
北緯 140度1890647

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

京成臼井駅(地価相場 71,000円/㎡)ユーカリが丘駅(地価相場 73,500円/㎡)地区センター駅(地価相場 73,500円/㎡)公園駅(地価相場 73,500円/㎡)佐倉駅(地価相場 52,500円/㎡)女子大駅(地価相場 74,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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