千葉県佐倉市八幡台３丁目２８５番７４(京成臼井駅・女子大駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


44,000円

2017年01月01日に行った千葉県佐倉市八幡台３丁目２８５番７４(千葉県佐倉市八幡台３−１−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,000円/㎡としました。

千葉県佐倉市八幡台３丁目２８５番７４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県佐倉市八幡台３丁目２８５番７４
住居表示八幡台３−１−７
価格44,000円/㎡
交通施設、距離京成臼井、1,800m
地積168㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋繁氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋繁
価格44,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩限界圏外の大規模な住宅団地であるが、高齢化の影響強く需要は弱く地価は弱含みが継続している。
地域要因の将来予測高齢化の影響から供給が増加して行くものと考えられる。
市場の特性同一需給圏は、京成本線「京成臼井」駅を中心とした駅徒歩圏外の住宅地域。需要者は、主に市内在住の一次取得者が中心で、交通利便性が劣る地域であることから圏外からの需要は少なく、需給動向も弱含みである。その取引は、土地価格は800万円前後から1，000万円以下であり、新築住宅は、パワービルダー等による建売住宅も多く、その販売価格は2，000万円前後程度が中心である。
一般的要因若干の賃金上昇はあったものの人口減少と高齢化の影響は、金融緩和効果を減殺しており需要は一進一退を続けている。

敦子氏による調査レポート

不動産鑑定士敦子
価格44,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏外の地区計画のある成熟した戸建住宅地域で、大きな地域要因の変動はない。生活利便性が劣るため需要は弱含み、地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測戸建住宅地域として成熟しており、地域要因の特別な変化は認められず、当面は現状を維持するものと予測される。地価水準は地域住民の高齢化等から需要は弱含みで下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は佐倉市内の京成本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は佐倉市及び隣接市の居住者及び地縁者による一次取得者である。当該地域は最寄り駅から徒歩圏外の地区計画のある成熟した住宅地域で、新規転入者が少ないため高齢化率も高く、需要は弱含んでいる。市場の中心価格帯は土地は170㎡で750万円程度、新築戸建住宅は2，000万円程度の物件が主流である。
一般的要因次期米国政権への期待から円安株高で推移しているものの、個人消費は低迷している。佐倉市の総人口は直近一年で微減、老年人口は増加している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度73925759999999
北緯 140度1722768

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

京成臼井駅(地価相場 71,000円/㎡)女子大駅(地価相場 74,000円/㎡)公園駅(地価相場 73,500円/㎡)地区センター駅(地価相場 73,500円/㎡)中学校駅(地価相場 73,500円/㎡)井野駅(地価相場 78,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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