神奈川県川崎市川崎区池田２丁目１６１番(八丁畷駅・鶴見市場駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


316,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市川崎区池田２丁目１６１番(神奈川県川崎市川崎区池田２−３−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を316,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市川崎区池田２丁目１６１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市川崎区池田２丁目１６１番
住居表示池田２−３−３
価格316,000円/㎡
交通施設、距離八丁畷、450m
地積438㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況マンション、一般住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況北西7.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

坂元陽氏による調査レポート

不動産鑑定士坂元陽
価格316,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動は認められないが、堅調なマンション需要を反映して地価水準は緩やかな上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は中小規模のマンション等が建ち並ぶ地域であり、当該地域において特段の変動要因は認められないことから、当面は現状維持で推移すると予測する。なお、地価水準は小幅ながらやや上昇の傾向が認められる。
市場の特性対象標準地に係る同一需給圏の範囲を、川崎区及び幸区を中心とする分譲マンション適地の存する地域一円と把握した。また、対象標準地の立地、規模等を考慮すれば、典型的な市場参加者としてマンション分譲業者等が想定される。なお、分譲マンションに係る最終需要者は川崎市及び周辺エリアを選好する一次取得者が中心となり、新築時の分譲価格は70㎡程度のファミリータイプで、4，000万円前後で推移している。
一般的要因堅調な雇用、所得環境など景気は緩やかな回復基調を維持しているが、海外経済の不確実性や低調な消費マインドが景気の下押しリスクとなっている。

竹村久氏による調査レポート

不動産鑑定士竹村久
価格316,000円/㎡
個別的要因中層共同住宅地域内でほぼ標準的な利用状況の住宅地で、格別の変動はなかった。
地域要因地勢平坦でマンション、一般住宅等が混在する住宅地域であり、格別の変動はなかった。地価は堅調に推移した。
地域要因の将来予測地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持して行くと予測する。地価は概ね強含みの動向と思料する。
市場の特性同一需給圏は、主に川崎区に存する中高層共同住宅地域である。需要者は、同一需給圏内に地縁等がある不動産開発業者、建設業者等が中心だが、横浜、東京等からの同業の参入も見られる。投資物件の需要もあるが、分譲販売目的の取引が中心なので需給関係は比較的安定しているものの、立地条件、規模、需要者の業種・戦略等により需要は多様なため、市場での中心価格帯を見出すのは困難である。
一般的要因川崎市の人口・世帯数は微増傾向が続く。景気が回復基調にある中で、低金利も影響し住宅需要は堅調で、地価も概ね強含みで推移した。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5201352
北緯 139度692169

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

八丁畷駅(地価相場 316,000円/㎡)鶴見市場駅(地価相場 278,000円/㎡)川崎新町駅(地価相場 279,500円/㎡)川崎駅(地価相場 903,000円/㎡)尻手駅(地価相場 318,000円/㎡)鶴見駅(地価相場 307,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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