茨城県ひたちなか市大字枝川字鳴戸内１２７９番(常陸青柳駅・水戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


17,200円

2017年01月01日に行った茨城県ひたちなか市大字枝川字鳴戸内１２７９番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,200円/㎡としました。

茨城県ひたちなか市大字枝川字鳴戸内１２７９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県ひたちなか市大字枝川字鳴戸内１２７９番
住居表示 
価格17,200円/㎡
交通施設、距離水戸、2,500m
地積500㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家、一般住宅の混在する住宅地域
前面道路の状況南東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤実氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤実
価格17,200円/㎡
個別的要因画地規模は中庸、競争力は普通であり個別的要因に変動はない。
地域要因那珂川沿岸の市街化調整区域内の農家住宅地域で需要は少なく地価下落が続いている。
地域要因の将来予測ひたちなか市南西端部に位置する那珂川左岸の農家、一般住宅等の混在住宅地域で、今後とも住環境に変化はないものと予測される。河川が近いため需要は少なく、当面地価下落が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏はひたちなか市及び水戸市の一部に存する市街化調整区域内の住宅地域で、とりわけ河川等に近接したエリアとの代替性が強い。主たる需要者としては、地縁性を有する居住者が中心で他地域からの転入は少ない。調整区域で需要が少なく、地価下落で値頃感が出てきた市街化区域に比べ総額面での競争力が相対的に低下している。取引規模が一律ではなく中心価格帯は見出せない状況にあるが単価的には12∼18千円／㎡程度が多い。
一般的要因市街化調整区域の住宅地域では限られたエリアに有効需要が集中する傾向が見られ、住環境、利便性の劣る地域は下落傾向が強い。

関哲也氏による調査レポート

不動産鑑定士関哲也
価格17,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内に存する既存の農家集落地域への需要は限定的で、河川も近く、地域の不動産市場は低迷している。
地域要因の将来予測水戸市への接近性に優れるが、農家住宅と一般住宅が混在する地域で特別な変動要因は認められず当面現状で推移するものと思われる。外部からの需要に乏しく取引は低調で、地価下落が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏はひたちなか市内及び隣接する水戸市の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に元々居住している者やその縁故者など地縁性を有する者が中心で、公法上の規制もあり外部からの流入は乏しい。那珂川沿岸の旧県道沿いを中心として形成された住宅地域で、需給ともに弱く、土地取引は低調である。取引が少ないうえに取引価格や敷地規模はまちまちで個別性が強く、総額面での需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因景気は回復基調にあり、市内下落幅は概ね縮小しており、需要堅調な地域を中心に下げ止まり始めているが、条件の劣る地域では未だ下落傾向が強い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3828013
北緯 140度4931946

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

常陸青柳駅(地価相場 30,200円/㎡)水戸駅(地価相場 103,000円/㎡)常陸津田駅(地価相場 41,500円/㎡)日工前駅(地価相場 47,200円/㎡)勝田駅(地価相場 45,700円/㎡)東水戸駅(地価相場 37,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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