茨城県水戸市若宮１丁目３２８番１１(東水戸駅・常陸青柳駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


30,200円

2017年01月01日に行った茨城県水戸市若宮１丁目３２８番１１(茨城県水戸市若宮１−５−３０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,200円/㎡としました。

茨城県水戸市若宮１丁目３２８番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県水戸市若宮１丁目３２８番１１
住居表示若宮１−５−３０
価格30,200円/㎡
交通施設、距離水戸、3,100m
地積229㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ県営団地に近い住宅地域
前面道路の状況北東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

澤田慶一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士澤田慶一郎
価格30,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因規模が大きい共同住宅や墓地等が混在する市街地外周部の住宅地域で需要回復の兆しは見られない。地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測住宅地域として成熟しており今後とも現状を維持して推移すると予測する。街路条件が劣ること及び近隣地域に近接して墓地が存すること等から需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移すると予測される。
市場の特性水戸市の市街化区域内の住宅地域一円を同一需給圏と判定した。需要者の中心は水戸市に居住する30∼40代の一次取得者層であるが、近隣の市町村からの転入も見られる。住宅地需要は既成の住宅地域から新興の住宅地域へと移行しつつあること及び洪水浸水想定区域内に位置するため市場限定が働きやすいこと等から、当地域内の需要は弱い。土地は700万円前後、新築総額は2，000万円台前半が指標となっている。
一般的要因人口は微増傾向で推移している。住宅地市場では中心部を中心に需要は堅調。一方外周部の既存住宅地域では競争力が弱く地価下落は比較的大きい。

塚本修一氏による調査レポート

不動産鑑定士塚本修一
価格30,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因学区等による選好性が弱く、行き止まり路が多い街路状態等から需要が弱く、地価は継続して下落している。
地域要因の将来予測県営住宅に隣接し貸家供給傾向が強いことからアパート等の建築も進んでいくものと予測する。国道6号東側に位置し、利便性がやや劣ることから需要は未だ弱く、継続して下落が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は水戸市内の市街化区域内住宅地域のほぼ全域である。需要者の中心は、水戸市内の賃貸住宅住まいで総額的に低額指向が強いファミリー層の一次取得者である。供給は転出に伴う供給が中心であるが、需要は郊外のエリア指定区域内の小規模分譲地と競合関係にあり、供給が需要を上回っている状況にある。需要の中心価格帯は土地のみで700万円、新築戸建物件で2700万円前後である。
一般的要因水戸市の人口は微増、住宅着工件数は横這い、雇用・所得環境は改善傾向にあり、住宅投資は持ち直しつつあるが、個人消費には一部弱さが見られる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3753384
北緯 140度5021968

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東水戸駅(地価相場 37,900円/㎡)常陸青柳駅(地価相場 30,200円/㎡)水戸駅(地価相場 103,000円/㎡)日工前駅(地価相場 47,200円/㎡)勝田駅(地価相場 45,700円/㎡)金上駅(地価相場 47,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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