茨城県ひたちなか市大字足崎字深谷津１４６９番４９(常陸青柳駅・水戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


28,700円

2016年01月01日に行った茨城県ひたちなか市大字足崎字深谷津１４６９番４９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,700円/㎡としました。

茨城県ひたちなか市大字足崎字深谷津１４６９番４９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番茨城県ひたちなか市大字足崎字深谷津１４６９番４９
住居表示 
価格28,700円/㎡
交通施設、距離勝田、3,100m
地積207㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか農地等も見られる住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

関哲也氏による調査レポート

不動産鑑定士関哲也
価格29,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺で区画整理事業が進むなか、幹線道路までの道路事情が劣り、下水も未整備で市場滞留期間は長期化傾向にある。
地域要因の将来予測戸建住宅主体の住宅地域であり、特段の変動要因はなく当面現状で推移するものと思われる。下水が無く農地も見られ住環境は熟成途上にあるが、立地から一定の土地需要は認められる。
市場の特性同一需給圏はひたちなか市内の市街化区域内の住宅地域である。需要者は市内居住の30代∼40代の一次取得者が中心である。需要は住環境や利便性等良好な住宅地域に比較的多いが、地域内は価格調整が進んだことで値頃感が見られはじめており、既成住宅地域の地価下落も緩やかなものになっている。土地は総額500万円∼700万円程度、新築戸建住宅で2，000万円∼2，400万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因景気は回復基調にあり、継続的な地価下落により価格調整が進み、市内下落幅は概ね縮小しており、需要堅調な地域を中心に下げ止まり始めている。

塚本修一氏による調査レポート

不動産鑑定士塚本修一
価格28,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因交通利便性のやや劣る小規模な分譲地であり特段の変動は見られないが、継続して下落したことにより需要が回復しつつあり下落率は縮小する。
地域要因の将来予測一部残る農地に住宅の建築が見られるものの、概ね現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準の低下により需要が回復しつつあり地価は緩やかに下落していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏はひたちなか市の住宅地域であり、特に旧勝田地区内住宅地との代替性が高い。需要者はひたちなか市内の賃貸住宅住まいの一次取得者が中心であり、一部ひたちなか市内勤務の市外からの一時取得者も見られる。供給は処分・転出等による売却が中心であり量的には多くないが、交通利便性がやや劣ることから需要が弱く、供給が需要を上回っている状況にある。需要の中心価格帯は土地のみで600万円、新築の戸建住宅で2000万円前後である。
一般的要因ひたちなか市の人口は微増、住宅着工件数は横這い、雇用・所得環境の改善傾向から個人消費・住宅投資は回復気味であるが、地域経済は低調である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3828013
北緯 140度4931946

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

常陸青柳駅(地価相場 30,200円/㎡)水戸駅(地価相場 103,000円/㎡)常陸津田駅(地価相場 41,500円/㎡)日工前駅(地価相場 47,200円/㎡)勝田駅(地価相場 45,700円/㎡)東水戸駅(地価相場 37,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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