茨城県水戸市城東２丁目４５３番２(水戸駅・常陸青柳駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,500円

2017年01月01日に行った茨城県水戸市城東２丁目４５３番２(茨城県水戸市城東２−３−４７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,500円/㎡としました。

茨城県水戸市城東２丁目４５３番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県水戸市城東２丁目４５３番２
住居表示城東２−３−４７
価格41,500円/㎡
交通施設、距離水戸、1,800m
地積161㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況東6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林康男氏による調査レポート

不動産鑑定士小林康男
価格41,500円/㎡
個別的要因画地条件等は標準的で、競争力の程度は中位である。特段の変動は見られない。
地域要因アパートも見られる住宅地で、地域要因に格別の変動は見られないが、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測低層住宅地域であり、今後も住環境に大きな変化はなく、ほぼ現状程度で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、水戸市内の住宅地域と判定した。需要者の中心は、市内在住乃至は周辺市町在住の第一次取得者と見込まれる。近隣地域は北を那珂川、南を常磐線線路に画される範囲で、小学校も近く日常生活の利便性を有するが市場において人気は低くこのため地価は依然下落傾向である。土地は160㎡程度で700万円程度の取引が多く、新築戸建住宅で2，500万円弱程度である。
一般的要因水戸市の人口は微増。景気回復の動きが見られるが、地価に対する波及は地方においては遅行的でありまた限定的である。

塚本修一氏による調査レポート

不動産鑑定士塚本修一
価格41,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因学区等による選好性が弱いものの、交通利便性が比較的良好なことから需要が回復傾向にあり、地価は下げ止まり傾向にある。
地域要因の将来予測既存の住宅地域であり、特段の発展を促す要因は見られないことから、現在の住環境を維持していくものと予測する。宅地需要が回復傾向にあることから、地価は弱含みで推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は水戸市内の市街化区域内の住宅地域のほぼ全域である。需要者は水戸市内の賃貸住宅住まいの一次取得者、地縁性を有する一次取得者が中心であり、総額的に低額指向の強いファミリー層の需要が郊外の低価格物件に流れている為、供給が需要を上回っている状況にある。需要の中心価格帯は土地のみで700万円、新築戸建物件で2400万円前後である。
一般的要因水戸市の人口は微増、住宅着工件数は横這い、雇用・所得環境は改善傾向にあり、住宅投資は持ち直しつつあるが、個人消費には一部弱さが見られる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3712468
北緯 140度4937393

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県水戸市馬口労町２２０４番茨城県水戸市千波町字海道付１９８８番３茨城県水戸市城東１丁目１２１８番３７茨城県水戸市千波町字山王塚１３６７番２茨城県水戸市朝日町字天神下２８９６番４茨城県水戸市西原１丁目３５３０番２茨城県水戸市本町２丁目１０番６茨城県水戸市城東２丁目４４４番２茨城県水戸市浜田２丁目４番７茨城県水戸市本町３丁目１１番６茨城県水戸市笠原町字中組３１２番６外

参考：近隣駅の地価相場

水戸駅(地価相場 103,000円/㎡)常陸青柳駅(地価相場 30,200円/㎡)東水戸駅(地価相場 37,900円/㎡)偕楽園駅(地価相場 49,300円/㎡)日工前駅(地価相場 47,200円/㎡)勝田駅(地価相場 45,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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