岐阜県各務原市蘇原大島町１丁目１９番７(各務原市役所前駅・六軒駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,500円

2017年01月01日に行った岐阜県各務原市蘇原大島町１丁目１９番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,500円/㎡としました。

岐阜県各務原市蘇原大島町１丁目１９番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県各務原市蘇原大島町１丁目１９番７
住居表示 
価格38,500円/㎡
交通施設、距離各務原市役所前、1,900m
地積173㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、農地、雑種地等が混在する郊外の住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

水野亨氏による調査レポート

不動産鑑定士水野亨
価格38,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の公法上の規制により、地域内は特段の変動はないまま徐々に需要が低下しつつある。
地域要因の将来予測市街化調整区域内に存し、公法上の規制により農地、未利用地も多く残り、現状において特段の変動要因は見受けられないため、地価水準は今後暫くは現状のまま下落基調で推移する地域と予測した。
市場の特性同一需給圏は各務原市内に存する市街化調整区域を中心とした住宅地域であり、主たる需要者層は居住の快適性及び地縁的選好性を重視する個人である。土地の値頃感から近隣の市街化区域内において取引が比較的多く、調区内においては取引自体が限定的である。また、集落内の画地は、規模、形状等が多岐にわたり、単価と総額の関係等により安価な取引も見受けられ、中心的な価格帯を把握しづらい状況にある。
一般的要因工業製品出荷額県内1位の大中規模工場、GMS等にて賑わい、平野部の住宅需要が根強い。反して住宅団地、調整区域内の土地は軟調に推移する。

北川彰氏による調査レポート

不動産鑑定士北川彰
価格38,500円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 静態的な地域形成を見せる市街化調整区域であり、考慮される変動要因は特に認められない。一部に小規模の住宅地開発が見られる。
地域要因の将来予測 市街化調整区域内の既成集落として安定的な地域推移を経ており、目立った地域変化もなく、現状維持で熟成を深める地域と予測する。特に諸施設への接近性は良好で、地価の下落幅は縮小化で推移するものと思料する。
市場の特性 同一需給圏の範囲は直接的には各務原市の西∼中部の「調・区」内の住宅地域を主体とするが、広域には各務原市「調・区」内の全住宅地域が代替・競争等相互関係の成立圏域と捉える。需要層の属性は同一需給圏域内に居住する農家の次男等を中心に30才代の一次取得者層が過半を占めるものと把握されるが、土地需要は相対的には低調で需給関係はやはり弱い。需要の中心となる価格帯は、周辺に戸建分譲が見られるが、その地域性故に一律の把握は困難である。
一般的要因 各務原市の家計所得や投資の増加傾向は、大都市圏と同様の動きを察知する（川重関連等が好調）。全般的には景気回復の動きが見られる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4181833
北緯 136度851516

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

各務原市役所前駅(地価相場 62,500円/㎡)六軒駅(地価相場 65,050円/㎡)市民公園前駅(地価相場 62,950円/㎡)蘇原駅(地価相場 56,500円/㎡)那加駅(地価相場 61,250円/㎡)三柿野駅(地価相場 56,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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