岐阜県岐阜市茜部中島２丁目５３番２外(岐南駅・岐阜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


70,900円

2017年01月01日に行った岐阜県岐阜市茜部中島２丁目５３番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,900円/㎡としました。

岐阜県岐阜市茜部中島２丁目５３番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県岐阜市茜部中島２丁目５３番２外
住居表示 
価格70,900円/㎡
交通施設、距離岐阜、2,200m
地積125㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、事業所のほか農地も介在する住宅地域
前面道路の状況西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣瀬啓司氏による調査レポート

不動産鑑定士廣瀬啓司
価格70,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に目立った変動は認められず、安定的に推移している。
地域要因の将来予測当該地域は農地も残る住宅地域であるが、将来的に熟成度が増すほかは大きな変動はないものと思われる。土地需要は比較的堅調であるため、地価も当面は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は茜部地区を中心とした市内南部の住宅地域を含む一帯である。需要者は市内居住者及び市内通勤者等の一次取得者が中心である。周辺は交通利便性に優れたエリアであるため、土地需要も比較的堅調である。取引の中心価格帯は、土地のみで800万∼1300万円程度、新築戸建住宅で2500万∼2800万円程度と把握する。
一般的要因岐阜市人口は微減傾向にあって、生産年齢人口も減少している。住宅建設は、消費税増税後に落ち込んだものの、一部（貸家）は持ち直してきている。

田中雅之氏による調査レポート

不動産鑑定士田中雅之
価格70,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域固有の変動要因は見当たらない。反面、背後地域全般に住宅分譲等を中心に、新興住宅地域化が鮮明で、有数の人口増加地域となっている。
地域要因の将来予測住宅や事業所の外農地も残る住宅地域で、背後周辺地域での宅地需要は比較的堅調。今後も徐々に住宅地域としての熟成を強めていくと推測される。
市場の特性同一需給圏は「茜部」を中心に、「六条」や「加納」などを含む市内南部の住宅地域全般。需要者の中心は市内への勤労を目的とした一次取得者など。近隣地域周辺での住宅用地の需要は底固く、小規模開発による宅地分譲も見受けられ、土地取引も比較的堅調である。反面、立地条件を反映し、需要の中心となる価格帯は、土地のみで800万∼1400万円程度、新築戸建物件で2300万∼2900万円程度が主体と考えられる。
一般的要因景気は緩やかな回復の動きが続いているが、消費の持ち直しに足踏みや住宅建設に前年割れが見られる。市況の悪化を懸念する状況も出始めている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3928881
北緯 136度7490868

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

岐南駅(地価相場 57,500円/㎡)岐阜駅(地価相場 125,500円/㎡)加納駅(地価相場 86,800円/㎡)茶所駅(地価相場 86,800円/㎡)笠松駅(地価相場 53,200円/㎡)西岐阜駅(地価相場 62,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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