岐阜県岐阜市東鶉４丁目５７番２(柳津駅・西笠松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
59,100円
2017年01月01日に行った岐阜県岐阜市東鶉４丁目５７番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を59,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岐阜県岐阜市東鶉４丁目５７番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 59,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 岐阜、4,500m |
| 地積 | 233㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、事業所等のほか農地も残る住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北5.6m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
田内淳氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田内淳 |
|---|---|
| 価格 | 59,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地価は下げ止まり、安定的に推移し始めている。 |
| 地域要因の将来予測 | 農地の中にミニ開発による分譲地が多くみられる地域で、ここ数年の趨勢からも相応の需要が見込め、継続的な宅地開発が行われ、地価も上昇に転じていくと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、鶉地区、茜部地区を中心とする岐阜市南部の住宅地域である。需要者は大半がエンドユーザーと考えられるが、規模の大きい現況農地については開発業者が典型的需要者となる。幹線道路に近く交通利便性が高く、地価水準も適当で相応の需要が見込める地域であることから需給関係は比較的良好である。土地価格は150∼250㎡程度で1200万∼1800万円。新築戸建分譲は2500万∼3000万円が中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 岐阜市の土地需要は回復傾向が鮮明になってきているが、需要の乏しい地域においては地価の下落に歯止めがかからず二極化の傾向がみられる。 |
水野隆吾氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 水野隆吾 |
|---|---|
| 価格 | 59,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 戸建住宅の供給は多く、需給関係も良好である。その他特記すべき変動要因は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 鶉地区は、農地が多く、農地を宅地化し戸建住宅分譲及び共同住宅等の開発が多く見られる。付近には新規店舗も進出しており、当該地域は今後も新興の住宅地域として熟成していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、鶉地区及び茜部地区を中心とした岐阜市南部の住宅地域である。需要者の中心は、市内に居住する一次取得者であるが、規模が大きい土地については住宅分譲開発を目的とした不動産業者等の参入もみられる。比較的低位な戸建住宅の供給も多く、スーパー等にも近接し、利便性が比較的良好なため、需給関係は比較的堅調である。土地価格は1200万円∼1500万円程度、新築戸建分譲は2500万円∼3000万円程度が需要の中心になっている。 |
| 一般的要因 | 岐阜市の人口は微減傾向にある。住環境が良好な地域を中心に土地需要は回復傾向にあるが、全般に住宅地は弱含みが続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度3809062 北緯 136度7377917 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
柳津駅(地価相場 59,100円/㎡)西笠松駅(地価相場 53,400円/㎡)笠松駅(地価相場 53,200円/㎡)西岐阜駅(地価相場 62,150円/㎡)岐南駅(地価相場 57,500円/㎡)木曽川堤駅(地価相場 53,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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