東京都港区南麻布４丁目９番１８外(麻布十番駅・広尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


1,240,000円

2017年01月01日に行った東京都港区南麻布４丁目９番１８外(東京都港区南麻布４−１０−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,240,000円/㎡としました。

東京都港区南麻布４丁目９番１８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都港区南麻布４丁目９番１８外
住居表示南麻布４−１０−２２
価格1,240,000円/㎡
交通施設、距離広尾、480m
地積188㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況マンション、一般住宅等が見られる住宅地域
前面道路の状況南西6.0m区道
その他の接面道路北西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

遠藤真司氏による調査レポート

不動産鑑定士遠藤真司
価格1,250,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別な変動はないが、個人富裕層の需要は高く地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は麻布地区を中心に、その周辺地区を含む品位の高い優良住宅地域。需要の中心は、富裕者層、不動産業者等で、戸建用地は邸宅用地や2世帯住宅用地として利用され、大規模地は分譲マンション用地として開発利用される。伝統的に名声のある住宅地で需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。戸建住宅の取引の中心は2億∼3億円程度であり、マンション適地については5億を超える取引も見られる。
一般的要因企業収益等の改善に足踏みが見られるものの、穏やかな回復基調が続いている。海外経済の不確実性や金融資本市場の変動には留意する必要がある。

田村直之氏による調査レポート

不動産鑑定士田村直之
価格1,240,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都心住宅地域での大手不動産開発会社の物色意欲に陰りは見られず、地価は上昇傾向で概ね現況を維持するものと考えられる。
市場の特性同一需給圏は「広尾」駅から徒歩圏の住宅地のうち、特に「南麻布」町名を中心とする地域。需要者は、自用目的の富裕層の個人や事業法人等を中心とするが、収益物件建設目的の不動産開発業者等も競合する。投資目的の需要も見られ、同一需給圏内の不動産に対する物色意欲は旺盛である。需要の中心となる価格帯は、土地で2億∼3億円前後、建物込みの複合不動産で3億∼5億円程度である。
一般的要因低金利・金融緩和は継続し、東京五輪招致効果も未だ期待されるが、米国金利動向や中国等の経済動向による今後の我が国への影響が注視される。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6483296
北緯 139度7248936

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都渋谷区広尾３丁目９０番６東京都渋谷区本町２丁目２６番２２東京都渋谷区恵比寿３丁目２８番２６東京都渋谷区恵比寿二丁目２５番１１東京都渋谷区広尾五丁目２１番２東京都渋谷区恵比寿１丁目４０番６東京都港区六本木７丁目１６７番２４東京都港区白金１丁目５４番１９東京都港区東麻布１丁目１５番３東京都港区三田１丁目６番８外東京都港区白金４丁目４６８番１２東京都港区芝浦４丁目４番１外東京都港区白金１丁目８６番１東京都港区東麻布２丁目１７番１５東京都港区芝二丁目１５番１２東京都港区南麻布３丁目７４番２外東京都港区新橋４丁目２６番９

参考：近隣駅の地価相場

麻布十番駅(地価相場 1,790,000円/㎡)広尾駅(地価相場 1,250,000円/㎡)白金高輪駅(地価相場 1,235,000円/㎡)赤羽橋駅(地価相場 1,400,000円/㎡)六本木駅(地価相場 2,000,000円/㎡)白金台駅(地価相場 1,040,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード