東京都港区南麻布４丁目１９番１(麻布十番駅・広尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


2,750,000円

2017年01月01日に行った東京都港区南麻布４丁目１９番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を2,750,000円/㎡としました。

東京都港区南麻布４丁目１９番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都港区南麻布４丁目１９番１
住居表示 
価格2,750,000円/㎡
交通施設、距離広尾、630m
地積2,780㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造その他(原野など)、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況空地
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況マンション、大使館等が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況北西9.1m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田村直之氏による調査レポート

不動産鑑定士田村直之
価格2,750,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都心住宅地域での富裕層や投資家の物色意欲に陰りは見られず、地価は上昇傾向で概ね現況を維持するものと考えられる。
地域要因の将来予測マンションや大使館等が建ち並ぶ高級住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏には、港区の麻布・青山・赤坂等のいわゆる3Aと呼ばれる高級住宅地域のほか、渋谷区や千代田区の一等地も含まれる。大規模で希少性の高い用地には、大手不動産開発会社のほか国内外の大使館、機関投資家等も食指を伸ばす対象となりうる。取得目的は、開発しての高級マンション分譲が想定され易く、土地取引の中心価格帯は数十億から100億を超えることもあり得る。
一般的要因低金利・金融緩和は継続し、東京五輪招致効果も未だ期待されるが、米国金利動向や中国等の経済動向による今後の我が国への影響が注視される。

服部毅氏による調査レポート

不動産鑑定士服部毅
価格2,750,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因優良共同住宅及び大使館が建ち並ぶ優良住宅地域であり、マンションの建替えが進行するなど、街の更新が進んでおり、価格は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測マンション等が建ち並ぶ高級住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は港区内の3A（青山・赤坂・麻布）のほか渋谷、千代田等、周辺区の優良共同住宅が存する地域。主たる需要者層は、マンション開発を目的とした大手不動産会社等が中心となる。南麻布地区は高級住宅地としての名声が高い地域であり、日銀のマイナス金利政策等により良好な資金調達環境が継続していることから、価格は上昇傾向にある。中心となる価格帯は、2，000㎡程度の土地で55億円前後となっている。
一般的要因今なお恵まれた資金調達環境にあるが、これまで高い率で地価が上昇しているため、様子見の姿勢が強まっている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6495517
北緯 139度727135

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

麻布十番駅(地価相場 1,790,000円/㎡)広尾駅(地価相場 1,250,000円/㎡)白金高輪駅(地価相場 1,235,000円/㎡)赤羽橋駅(地価相場 1,400,000円/㎡)六本木駅(地価相場 2,000,000円/㎡)白金台駅(地価相場 1,040,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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