福岡県糸島市神在字立毛４１番４２(美咲が丘駅・加布里駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,500円

2017年01月01日に行った福岡県糸島市神在字立毛４１番４２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,500円/㎡としました。

福岡県糸島市神在字立毛４１番４２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県糸島市神在字立毛４１番４２
住居表示 
価格41,500円/㎡
交通施設、距離美咲が丘、700m
地積168㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

井手江美氏による調査レポート

不動産鑑定士井手江美
価格41,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域の土地需要は、去年と同程度で推移している。総合的に判断して、地価上昇幅は、若干程度となっている。
地域要因の将来予測当該地域の地域要因に大きな変化はなく、土地需要も去年と同程度で推移している。したがって、当該地域の地価は当分の間、現状維持で推移していると思料する。
市場の特性同一需給圏は、神在地区を中心とする環境条件が類似する住宅地域内と判断した。需要者は、福岡市又は糸島市内へ通勤する中堅サラリーマンや地元に地縁を有する個人が中心となる。周辺の土地取引は、比較的良好であり、したがって、土地需要はやや改善し、今年も地価上昇が続く。当該地域の需要の中心となる価格帯は、土地のみで1千万円以内、新築戸建で3千万円未満が中心となる。
一般的要因人口減少が続いている。地価の動向を見ると、郊外の住宅地域の需要は弱含みが見られるが、市中心部、新規住宅団地の需要は堅調である。

橋本英樹氏による調査レポート

不動産鑑定士橋本英樹
価格41,600円/㎡
個別的要因北西側前面道路に接面するほぼ平坦な中間画地で、地域内の競争力の程度は普通である。個別的要因については、特に変動は見られない。
地域要因地域要因に特段の変動は見られない。旧前原市西端に近い駅徒歩圏の住環境等が良好な住宅地域で、需要は比較的堅調で、地価は強含みで推移中。
地域要因の将来予測地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状推移すると予測する。旧前原市西端に近い駅徒歩圏内の住環境・利便性等が良好な住宅地域で、需要は比較的堅調であり、地価は強含みで推移すると思料する。
市場の特性同一需給圏は、糸島市市街地一円で、特にJR筑肥線美咲が丘駅及びその周辺各駅を中心とする住宅地域との代替性が強い。需要者の中心は、同一需給圏内外のサラリーマン等一般住宅取得者層である。最寄駅に近い等高い利便性及び良好な住環境を有する近隣地域の需要は比較的堅調で、地価は強含みで推移している。需要の中心的価格帯は、土地170㎡程度で700万円前後、新築住宅で2，100万円前後である。
一般的要因糸島市の人口は弱含み、高齢化率は上昇傾向。堅調な景気により、利便性や住環境が良好な地域の需要は堅調であり、地価は強含みで推移中。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5507316
北緯 130度1807398

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

美咲が丘駅(地価相場 41,500円/㎡)加布里駅(地価相場 41,500円/㎡)筑前前原駅(地価相場 60,900円/㎡)一貴山駅(地価相場 31,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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