兵庫県姫路市網干区北新在家１５０番(山陽網干駅・平松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


70,000円

2017年01月01日に行った兵庫県姫路市網干区北新在家１５０番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,000円/㎡としました。

兵庫県姫路市網干区北新在家１５０番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県姫路市網干区北新在家１５０番
住居表示 
価格70,000円/㎡
交通施設、距離山陽網干、750m
地積278㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅と農地が混在する区画整理後の住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

陰山陽史氏による調査レポート

不動産鑑定士陰山陽史
価格70,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から徒歩圏の住宅地域であり、格別の地域要因の変動はないが、一般的要因等により下落の程度は小幅に止まっている。
地域要因の将来予測周辺では土地区画整理事業により、住宅建設が進み熟成しつつある。一般的要因等を反映し、地価は当面弱含み傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は山陽電鉄網干線及びJR山陽本線沿線で、姫路市南西部の住宅地域。需要者の中心は圏内の居住者が大半を占める。網干区の宅地需要は相対的に弱かったが、駅徒歩圏で商業施設にも近い当該地においては、宅地需要は比較的堅調である。周辺における新規の住宅供給については、土地で1，500万円程度、新築の建売住宅で3，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因人口は微減傾向。増税延期や低金利等により景気回復傾向が認められるが、先行不透明感により消費動向は慎重で、需要は二極化がより鮮明である。

柳川浩一氏による調査レポート

不動産鑑定士柳川浩一
価格70,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模一般住宅と農地が混在する住宅地域であり、地域要因に変動はないものの、地価はやや弱含みである。
地域要因の将来予測当地域は区画整理後の住宅地域でいまだ農地も残るが、今後は徐々に住宅が増えていくものと予測した。地価はやや弱含みで推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は姫路市南西部に位置する住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者を中心とする。当地域は中規模一般住宅を主として農地も残る区画整理後の住宅地域で、駅徒歩圏で商業施設にも近く、需要は比較的堅調で周辺地域でも新規の宅地供給が散見される。取引の中心となる価格帯は規模によりまちまちであるが、土地で1，500万円程度、新築の建売で3，000万円程度のものが多い。
一般的要因姫路市の人口は微減傾向で推移している。景気は回復基調にあるものの、不動産取引は総体的に低調で、取引価格水準はやや弱含みである。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7891794
北緯 134度5922772

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

山陽網干駅(地価相場 57,500円/㎡)平松駅(地価相場 70,000円/㎡)山陽天満駅(地価相場 78,800円/㎡)網干駅(地価相場 57,300円/㎡)はりま勝原駅(地価相場 72,050円/㎡)広畑駅(地価相場 78,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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