兵庫県姫路市網干区浜田字濱田１９番４外(山陽網干駅・平松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


52,800円

2017年01月01日に行った兵庫県姫路市網干区浜田字濱田１９番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,800円/㎡としました。

兵庫県姫路市網干区浜田字濱田１９番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県姫路市網干区浜田字濱田１９番４外
住居表示 
価格52,800円/㎡
交通施設、距離山陽網干、1,100m
地積125㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い分譲住宅地域
前面道路の状況西6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

眞鍋健二氏による調査レポート

不動産鑑定士眞鍋健二
価格52,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因姫路市南西部に位置する住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね姫路市南西部の住宅地域であり、需要者は同一需給圏内に居住するサラリーマン層等の一次取得者が中心と判断される。周辺地域では小規模開発等による宅地分譲も見受けられるが、同一需給圏外からの需要者はそれほど多くない。地域における需要の中心価格帯は規模等によって様々であるが、土地で600万円∼1，000万円程度であり、新築の建売住宅で2，000万円前後である。
一般的要因姫路市は、総人口がほぼ横ばい、高齢化率が上昇傾向にある。土地の取引価格は立地条件等による二極化が顕著になりつつある。

陰山陽史氏による調査レポート

不動産鑑定士陰山陽史
価格52,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に変動は認められず、駅徒歩圏の既成住宅地域で、需要は比較的堅調である。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後も現況の住環境を維持していくものと予測する。一般的要因等を反映し、地価は若干弱含み傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は山陽電鉄網干線沿線で、姫路市のほぼ南西部一帯。姫路市内のほか隣接市町内からの需要も見込まれる。網干区でも特に旧浜国道以南の宅地需要は弱かったが、周辺で宅地開発が進められ住環境も向上し、地価は底打ちの様相を呈している。土地は600万円程度、新築建売住宅は2，000万円前半が需要の中心となっている。
一般的要因人口は微減傾向。増税延期や低金利等により景気回復傾向が認められるが、先行不透明感により消費動向は慎重で、需要は二極化がより鮮明である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度77963870000001
北緯 134度5794262

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

山陽網干駅(地価相場 57,500円/㎡)平松駅(地価相場 70,000円/㎡)網干駅(地価相場 57,300円/㎡)山陽天満駅(地価相場 78,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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