千葉県茂原市長清水１７番(茂原駅・新茂原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,000円

2017年01月01日に行った千葉県茂原市長清水１７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,000円/㎡としました。

千葉県茂原市長清水１７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県茂原市長清水１７番
住居表示 
価格32,000円/㎡
交通施設、距離茂原、1,400m
地積218㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本喜一氏による調査レポート

不動産鑑定士山本喜一
価格31,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因水害から復旧したものの現在も需要に影響を及ぼしている。一方で、調節池の新設期待が需要に影響を与える動きがある。
地域要因の将来予測水害による需要への影響がしばらく残り、地価は弱含みで推移するものと予測する。一方、一宮川調節池の新設が決まり、不安感が和らいだことから地価下落幅は縮小することが見込まれる。
市場の特性同一需給圏はJR外房線各駅を最寄駅とする概ね茂原市及び大網白里市の圏域である。需要者の属性としては茂原市内の居住者が過半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。古くからの住宅団地であり、もともと取引は少なかったが、水害により現在のところ取引は低調である。土地は200㎡程度で700万円程度、新築の戸建住宅は2，200万円程度が需要の中心である。
一般的要因水害地区を除き、中心市街地では土地取引も持ち直しがみられ、地価は横ばいから上昇期を探りつつある。

井村弘範氏による調査レポート

不動産鑑定士井村弘範
価格32,000円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動はない。
地域要因区画整然とした住宅地域であるが、25年10月の台風水害の影響により、下落巾を弱めながらも地価は弱含み傾向が続いている。
地域要因の将来予測25年10月の台風の水害による影響から地価は相変わらず弱含み傾向にあり、当分の間は状況に大きな変化ないと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR外房線沿線のうち茂原市を中心として、その隣接市町村に及ぶ範囲。需要者の中心は、地縁的選好性を有する地元住民乃至その関係者が中心で、外部からの転入者は少ない。需要者が限定され、また水害の影響もあることから、需給関係はやや悪化している。需要の中心となる価格帯は、土地は220㎡程度で700万円前後、新築の戸建ては2100万円程度とみられる。
一般的要因茂原市内の住宅地は、少子高齢化等の構造的需要減少のなか、政策効果による需要の下支えもあり、地価水準は安定的に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4199009
北緯 140度2948783

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

茂原駅(地価相場 35,650円/㎡)新茂原駅(地価相場 36,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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