千葉県茂原市東茂原字古川１３番１０３(茂原駅・新茂原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,900円

2017年01月01日に行った千葉県茂原市東茂原字古川１３番１０３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,900円/㎡としました。

千葉県茂原市東茂原字古川１３番１０３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県茂原市東茂原字古川１３番１０３
住居表示 
価格22,900円/㎡
交通施設、距離茂原、2,300m
地積197㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙橋由氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋由
価格22,900円/㎡
個別的要因北側道路であるが、画地規模から、対象標準地の市場性に変化はなく、個別的要因に変動はない。
地域要因市街地郊外の一般住宅地域であるが、隣接背後では民間宅地開発が進んでいる。これらの影響を受け需要が回復しており地価は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測隣接背後では民間宅地開発が進んでおり、今後も散在する空閑地の宅地開発が進んでいくものと予測する。地価水準は安定的に推移しており、今後とも同様と予測する。
市場の特性同一需給圏は茂原市及び隣接長生郡内のやや駅距離を有する周縁部に所在する住宅地域である。主たる需要者は市内に居住する持家希望の勤労者層をメインとし、近隣行政区からの流入を含む層がこれを補完し、県外需要は少数と思慮される。一般住宅を中心とした既存住宅地域で、背後には宅地造成可能な農地等も若干存在するが、需要動向はやや弱含みとなっている。中心的価格帯は土地197㎡で451万円、新築住宅を含む場合で2000万円程度が多い。
一般的要因圏央道IC建設、工業団地の造成開始等により需要は回復し土地取引件数は概ね増加傾向にあり、水害地域を除いて全体的には横ばいで安定的である。

井村弘範氏による調査レポート

不動産鑑定士井村弘範
価格22,900円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動はない。
地域要因古くからの住宅地で、近隣環境に大きな変化はないが、居住者の高齢化が進んでいる。
地域要因の将来予測一般住宅が多く見られる従来からの住宅地域で、将来も大きな変化なく推移すると予測する。最寄り駅からの接近性にやや劣るため土地需要は強いとはいえないが、景気回復傾向もあって地価動向は安定化している。
市場の特性同一需給圏は、JR外房線沿線のうち茂原市を中心として、その隣接市町村に及ぶ範囲。需要者の中心は、地縁的選好性を有する地元住民乃至その関係者が中心で、外部からの転入者は少ない。需要者が限定されるものの、売り物件等の供給も少なく需給関係は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、土地は197㎡程度で450万円前後、新築の戸建てで2000万円程度とみられる。
一般的要因茂原市内の住宅地は、少子高齢化等の構造的需要減少のなか、政策効果による需要の下支えもあり、地価水準は安定的に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4285439
北緯 140度2880265

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県茂原市道表２番１７千葉県茂原市長尾字新茂原２６９４番の１７外千葉県茂原市八千代２丁目１２番１０外千葉県茂原市茂原字北三貫野１５０３番８千葉県茂原市八千代２丁目６番４外千葉県茂原市緑町１３番３千葉県茂原市緑ヶ丘４丁目１１番６千葉県茂原市茂原字通町３４０番２千葉県茂原市町保字高師野７番１０４

参考：近隣駅の地価相場

茂原駅(地価相場 35,650円/㎡)新茂原駅(地価相場 36,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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