千葉県茂原市八千代２丁目１２番１０外(茂原駅・新茂原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
44,200円
2017年01月01日に行った千葉県茂原市八千代２丁目１２番１０外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県茂原市八千代２丁目１２番１０外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 44,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 茂原、1,200m |
| 地積 | 444㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北16.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
井村弘範氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 井村弘範 |
|---|---|
| 価格 | 44,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 駅に比較的近い路線商業地域であるが、25年10月の台風の水害の影響もあり、下落巾を弱めつつも地価は依然として弱含んでいる。 |
| 地域要因の将来予測 | 25年10月の台風の水害による市場性の減退が認められるものの、当地域は比較的繁華性の高い路線商業地域であり、徐々にその影響も緩和されていくと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR外房線沿線の幹線又は準幹線道路沿いの商業地域のうち、茂原市を中心として、その隣接市町村に及ぶ。需要者の中心は、沿道サービス関連の地元企業や大手飲食店チェーン等のほか、不動産運用を企図する投資家等である。中心市街地の幹線道路沿いであるが台風の水害の影響を受け需要の低迷が継続している。取引される土地の規模、建物の規模及び用途が多様で、価格帯はまちまちであることから、取引の中心となる価格帯は見いだせない。 |
| 一般的要因 | 茂原市内の商業地は、少子高齢化等の構造的需要減少があるなか、政策効果による需要の下支えもあり、土地需要が回復しつつある。 |
山本喜一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山本喜一 |
|---|---|
| 価格 | 44,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 対象標準地の市場競争力に影響を及ぼす個別的要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 一宮川の氾濫による需要の減退が残るものの、調節池の新設が予定されているため安心感から需要はやや上向いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 店舗、飲食店が建ち並ぶ幹線道路沿いの熟成した商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。一宮川の氾濫による浸水被害の心理的影響が残る一方で、調節池の新設予定が地価に好影響を与えると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は茂原市及び周辺市町村の幹線道路沿いを中心とする商業地域である。需要者は物販、飲食店舗等を経営する法人乃至個人事業者が中心で、一部に投資目的の不動産業者や個人も含まれる。水害の発生以降、取引はほとんど見られないが、旧来から一定の需要が認められる地域のため潜在的な需要はあるものと判断される。業種、利用形態により必要となる画地規模が異なるほか、建物の仕様、規模についても様々であり、市場の中心価格帯は見い出せない。 |
| 一般的要因 | 水害地区を除き、中心市街地では土地取引も持ち直しがみられ、地価は横ばいから上昇期を探りつつある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4229199 北緯 140度2962976 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県茂原市千代田町１丁目６番５千葉県茂原市茂原字昌平町２９１番３千葉県茂原市八千代２丁目１２番１０外千葉県茂原市茂原字北三貫野１５０３番８千葉県茂原市八千代２丁目６番４外千葉県茂原市緑ヶ丘４丁目１１番６千葉県茂原市茂原字通町３４０番２千葉県茂原市町保字高師野７番１０４千葉県茂原市東茂原字古川１３番１０３
参考：近隣駅の地価相場
茂原駅(地価相場 35,650円/㎡)新茂原駅(地価相場 36,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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