大分県別府市朝見１丁目３４７６番２(別府駅・東別府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
32,500円
2017年01月01日に行った大分県別府市朝見１丁目３４７６番２(大分県別府市朝見１−１２−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大分県別府市朝見１丁目３４７６番２ |
| 住居表示 | 朝見１−１２−１１ |
| 価格 | 32,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 別府、1,200m |
| 地積 | 208㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
長野研一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 長野研一 |
|---|---|
| 価格 | 32,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 街路条件が劣るほか、災害の危険性が相対的に高い場所柄であるため需要は限定的で、地価は依然弱含んでいる。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街地南端部に位置し、道路幅員がやや狭いことやJR日豊本線や朝見川で他の地域と分断されていること、土砂災害警戒区域に指定されていること等から市場性は劣り、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は別府市南部の浜脇、朝見地区及び中心市街地近郊の既成住宅地域である。需要者の中心は圏内地縁者たる個人である。市内住宅地としては価格水準が低位にあるものの、道路条件及び住環境がいまひとつであることから、不動産需要は限られる。土地は標準的規模で総額700万円前後、中古住宅は1，200万円以下が需要の中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 利便性のよい住宅地に関しては比較的高値での成約がみられるが、その他の大半の住宅地については引き合いが少ない。 |
龍原有氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 龍原有 |
|---|---|
| 価格 | 32,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街地南端部に位置する旧来からの住宅地域なため、特に大きな変化はないが、高齢化が進行している。 |
| 地域要因の将来予測 | 別府市南部地区に対する需要者の選好性は低く、高齢化が進行する中で衰退傾向にあるが、価格水準が相対的に低いため、地価は微減程度で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、別府市南部から西部にかけて存する住宅地域の範囲。需要者は、圏域内の地縁者が中心である。近隣地域が存する南部地区は、以前は市街地の中心であったが、現在では市街地の中心が北方へと移行した中で需要は弱く、不動産取引は少ない状況にある。土地は、200㎡程度で700万円前後、中古住宅では1，200万円以下が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 別府市は、温泉観光都市としてのほか隣接する大分市のベットタウンとしての役割を有するが、人口は減少傾向で推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度2707272 北緯 131度4988215 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
別府駅(地価相場 42,300円/㎡)東別府駅(地価相場 52,550円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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