大分県別府市大字浜脇字神ノ木１２０２番６(東別府駅・別府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,700円

2017年01月01日に行った大分県別府市大字浜脇字神ノ木１２０２番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,700円/㎡としました。

大分県別府市大字浜脇字神ノ木１２０２番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県別府市大字浜脇字神ノ木１２０２番６
住居表示 
価格27,700円/㎡
交通施設、距離東別府、300m
地積115㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、B(ブロック造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の多い傾斜地の既成住宅地域
前面道路の状況西3.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上治昭人氏による調査レポート

不動産鑑定士上治昭人
価格27,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺において街路事業等の公共事業が進捗しているが、地域内に与える影響は今のところ見られず、需要は弱含みで地価も弱含み。
地域要因の将来予測街路の入り組んだ傾斜地上の既存住宅地域であり当地区外からの需要が弱いため、地価は今後も弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は別府市街地近郊または郊外の既存住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する自己使用目的の個人であり、当地区外からの転入者は少ない。また浜脇地区のうちJR線の南西側は街路が入り組むほか傾斜地等も見られる地域であり、住宅地需要は依然弱含みである。市場における中心価格帯は土地120㎡程度で300万円∼400万円程度、新築の戸建物件は2，000万円程度である。
一般的要因地方経済が緩やかな景気持ち直しのなか、個人消費は底堅く、住宅投資は横ばい圏内で推移している。

田淵文晴氏による調査レポート

不動産鑑定士田淵文晴
価格27,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因バイパスの開通により交通アクセスが改善されたが、地域内の街路条件が劣るため選好性は低く、地価は微減傾向が続いている。
地域要因の将来予測傾斜地の住宅地域として今後も現在の住環境を維持すると予測する。バイパスの開通により交通アクセスが改善されたが、地域内の街路条件が劣るため選好性は低く、地価は微減傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、別府市郊外部の既成住宅地域一帯である。需要者の中心は圏域内の居住者であり、圏域外からの転入は少ない。街路が狭隘で生活利便性や住環境が劣る住宅地が多いため、当該地域の選好性は相対的に低く、不動産需要は低調で土地需要は弱い。土地は300∼500万円程度、新築の戸建物件は2200万円前後が取引の中心である。
一般的要因土地取引件数、持家の新設住宅着工戸数は前年を上回る水準だが、人口は減少を続けており、高齢化率も県全体を上回っている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2696662
北緯 131度5083456

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東別府駅(地価相場 52,550円/㎡)別府駅(地価相場 42,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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