地域要因

大規模マンション開発と店舗出店が周辺で進み、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、住宅、アパートの中に空地が見られる住宅地域であるが、事業収支の観点から、賃貸需要との関係で効率的な共同住宅を想定することが難しいため、収益価格は試算しない。また当該住宅地においては収益性よりも快適性・利便性が重視されると考えられる。以上、検討の結果、需要者の投資行動の適合性の観点より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

既存の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。一定の需要が見込める地域であり、地価は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等も散見されるが、対象標準地の画地規模や賃料水準等により、効率的で収益性のある賃貸建物を想定することができないため、収益価格については試算しなかった。比準価格は市場実勢を反映した実証的な価格である。土地取引は自用目的の売買が中心であり、収益性より居住の快適性が重視される。したがって、比準価格を採用して、代表標準地との均衡に留意して本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した既成住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない。一般的要因の影響により地価はやや上昇傾向。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅、マンション等が多い住宅地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は規模が小さく、合理的な共同住宅を想定することが困難であり、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、現実の取引事例を基礎とした実証的な価格で、千種区の類似地域に存する取引事例を採用して試算した。対象標準地は自己使用目的の戸建住宅地で、市場参加者は類似不動産の取引価格等の市場性を重視する傾向が強く、比準価格の規範性は高い。したがって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

 戸建住宅が連たんする熟成した既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。地価は安定した需要に支えられ、一般的要因を反映して、今後も上昇基調の動向を示すものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する戸建住宅地に係わるもので適格性を有している。地域内にはアパート等の収益物件が見られるが、旧来からの土地所有者による有効活用が多い。また効率的な共同住宅の想定が困難なため、本件においては収益還元法は採用しなかった。したがって、比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡及び需給動向等を考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地下鉄駅徒歩圏内のマンション、物流施設等が混在する住宅地域。付近で大規模な分譲が行われている。

地域要因の将来予測

地下鉄駅徒歩圏内のマンション、物流施設等が混在する住宅地域であり、今後も現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は現実の取引事例に基づき試算した実証性の高い価格であり、高い説得力が認められる。一方、開発法による価格は、分譲マンションの開発を想定し、対象標準地の最有効使用や典型的需要者の行動規範を反映した価格として説得力が認められるが、一部に想定要素を含むものであるなど、比準価格に比して説得力はやや劣る。以上より、比準価格を標準に、開発法による価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域として地域要因は安定しており、当面は現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。収益価格は対象地に最有効使用の賃貸物件を想定した賃貸収益から求めたものであるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。本件は収益性より居住の快適性を重視する住宅地であり自用の取引が中心である。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した高台の住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

 戸建住宅が連たんする熟成した既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。地価は底堅い需要に支えられ、一般的要因を反映して、今後も上昇基調の動向を示すものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する戸建住宅地に係わるもので適格性を有している。上記のとおり地域内には賃貸マンション等の収益物件は見られず、賃貸事業目的の土地需要は乏しいので、本件においては収益還元法は採用しなかった。したがって、比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡及び需給動向等を総合的に考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中低層の店舗、共同住宅等が混在する商業地域である。地域要因に特段の変動は見られないが、一般的要因の影響により地価は上昇傾向。

地域要因の将来予測

中低層の店舗、共同住宅等が混在する商業地域である。将来的には住宅系用途の増加も考えられるが、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、対象標準地周辺の千種区北部の商業地の事例を中心に採用し試算したもので、市場性を反映した実証的な価格である。収益還元法は店舗兼共同住宅を想定したが、賃料がやや低位であるため、やや低位に試算された。本件においては、投資目的より自用目的での取引が多い地域性から、比準価格を重視して、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

マンション需要は堅調であるが、土地供給が少なく、需給ギャップが拡大しているため、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は、現実のマンション用地の市場性を反映した実証的価格である。開発法による価格は、マンション分譲を想定した場合の投資採算価格で、想定収支に着目した需要者サイドの価格である。両価格はいずれも信頼性を有するが、資料が豊富でより実証的な比準価格の相対的規範性が高いと判断する。したがって、比準価格を標準に、想定要素の多い開発法による価格を参酌し、代表標準地価格との均衡を考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域及びその周辺地域は既成の住宅地域で、駅から徒歩圏内にあるため、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域としてすでに熟成しており、特段の変動要因は認められないため、既存建物の建替等を中心に当面現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は名古屋市守山区内の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取引は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模の店舗が建ち並ぶ路線商業地域である。地域要因に特段の変動は見られないが、一般的要因の影響により地価はやや上昇傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する現実の取引事例を基礎とした実証的な価格であり、市場の取引実態を反映している。収益価格は店舗兼共同住宅を想定したが、土地価格に見合う賃料水準の形成がなされていないため比準価格と比較して、低位に試算された。本件においては、投資目的より自用目的での取引が多い地域性から、比準価格を重視して、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。