地域要因

特に変化はない。郊外の住宅団地は地価の底値感があるが、市場流動性は低く、低廉な売り希望も多く、弱い動きが続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本地域は郊外住宅団地であり、アパート等の収益物件はなく、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、実際取引に基づき地価の実態を反映しており、信頼性が高い。快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はない。需要が弱い在来集落的な住宅地で、近年付近の日用品2店舗の閉店等もあり利便性も著しく悪化している。

地域要因の将来予測

旧大山町の在来住宅地であり地縁的な需要が主な有効需要であるが、住人の高齢化と世帯の転出等地域の衰退傾向に加え、付近の食品日用品店舗が閉店し生活便が著しく悪化しており地価水準は下落が続くと予測する。

価格決定の理由

本地域付近は賃貸借市場が未成熟で需要が少なく、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、実際取引に基づき地価の実態を反映しており信頼性が高い。快適性を重視する戸建住宅地域であることから、自用目的の取引が中心の地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はない。顧客の流出や背後住宅地の高齢化、人口減少で地価下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

旧大山町中心部の県道沿い既成地元商業地である。有効需要は地縁的なものが中心であり、商圏の縮小と顧客の高齢化で衰微傾向が続くと予測され、地価は下落傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

収益価格が低く試算されたが、自己使用を目的とすること通常であり、賃貸市場の成熟度は低く収益価格の信頼性は低い。比準価格は、実際取引に基づき地価の実態を反映しており、広域的な検討も加えたもので信頼性がある。また、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。従って、比準価格を標準として収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

農家住宅も混在する変化の乏しい県道沿いの既成住宅地域で、需要は限定的で発展性に乏しく、値頃感はあるが、地価は引き続き下落傾向である。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内にある県道沿いの古くからの農家住宅も混在する既成住宅地域で、土地利用の変化は少なく競争力も弱い。長期にわたる下落による値頃感もあるが、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の既成住宅地域で、居住の快適性を重視した自用目的の取引が大部分である。一方、自用目的以外での建物の建築が法的に規制されていることから、アパート等の収益目的の賃貸建物の想定は不適当であり、収益価格は試算し得ない。よって、最近の市場の実態を反映した実証的で信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域的変化はほとんどないが、周辺地域の道路幅員が4m程度と狭いうえ、高齢化が進みつつある住宅団地であり、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

成熟した住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移していくものと予測する。富山市南東部郊外の道路幅員が狭い既成住宅地域の中にあり、需要が弱含みであることから、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において戸建の居住目的を中心とした信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。一方、周辺にアパートはみられるものの、標準地は第一種低層住居専用地域に指定された戸建住宅団地に存することから、アパートの想定が困難であるため、収益価格の試算ができなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、自己の居住目的での土地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。