地域要因

幹線道路沿い商業施設等に近接した区画整理済みの住宅地域であるうえ、割安な郊外住宅地のため、需給が安定している。

地域要因の将来予測

幹線道路背後の農地も多く残る区画整理済の地域であり、住宅地として熟成度を高めつつ推移すると予測する。利便性が高い内陸の区画整然とした住宅地のため、需給が安定しており、地価は横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。一方、区画整理済の戸建住宅地域にあって、周辺アパートは在来地主による土地価格を考慮しないもので、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。住宅地域においては、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変化はないが、古くからの成熟した混在住宅地域であり人的関係が濃厚で部外者の参入しにくい環境となっている。

地域要因の将来予測

駅、公共施設、店舗への接近性良好な混在住宅地域であるが需要は街路配置が劣り少子高齢化と建物老朽化等から低迷してきた。地価下落は約20年続いているが、更に店舗の廃業空き家の増加により続くと予測される。

価格決定の理由

比準価格は滑川市既成市街地の混在住宅地域に存し価格形成要因が類似して代替競争関係が認められる取引事例から試算した。収益価格は戸建住宅地が標準的使用の住宅地域であり、小規模画地に収益用賃貸建物の想定は非現実的と判断されるため求められなかった。快適性を重視する住宅地域であることから戸建住宅地の取引事例より求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

背後地の宅地需要が弱含みのうえ、郊外型店舗への顧客流出等により、旧来からの駅前商業地域は商況が低迷し、地価は下落傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

旧来からの駅前商業地域であり、当面は現在の様相を維持すると予測する。郊外型商業施設等への顧客流出に歯止めがかからず、商業収益性の向上が見込むことが困難なため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある複数の取引事例を収集し得た。一方、自用の店舗が中心の旧来からの駅前商業地域であり、賃貸需要は乏しく、投資に見合う賃料水準が形成されておらず、収益性に着目した取引需要はほとんどみられないため、収益価格は試算することができなかった。したがって、比準価格を中心にして、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

消費税増税の駆け込みで分譲住宅が大量供給されており、また当地区の画地規模が過大で需要層が限定されるため下落基調を脱しきれない。

地域要因の将来予測

交通接近性良好な住宅地域であるが農地の宅地転用が進まないため硬直的地域となっている。地積が過大で総額が高いことから単価がピークの約半額となったものの需要が弱いため下落基調は当分続くと予測される。

価格決定の理由

比準価格は滑川市既成市街地外周部に存し価格形成要因が類似して代替競争関係が強い取引事例から試算した。収益価格は戸建住宅が標準の住宅地域であり、また、標準地の規模では農地を転用した土地上の大規模アパートに対抗できる収益用建物を想定することが困難であり求められない。快適性を重視する住宅地域であるので戸建住宅地の取引事例から求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 宅地需要は地縁的なものが主であり、既存住宅地の需要は総じて低調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、周辺にはアパートも散見されるが遊休地の活用を目的としているものが多く土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、経済合理性の観点から収益価格を求めることはできなかった。従って、比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。