地域要因

二宮地区の住宅地では特段の変動は認められず、現状維持的に推移している。不動産市場の動きは鈍く、顕在化する事例も少ない。

地域要因の将来予測

 当市二宮地区の旧来の市街地の一角に存する。新規流入は少なく、当地区のみでの統計はないが土地取引も少ないものと見られる。地価水準は地区内全体の動向同様、弱含みの状況が続くものと予測する。

価格決定の理由

 当地域及び周辺地域では自用地としての利用が大半であり、一方次々頁記載の理由から土地残余法を適用しなかった。住宅地の取引では一般に収益性よりも快適性や生活利便性が重視されるものであり、不採用の事例も含め多数の取引事例を比較検討した比準価格の規範性は高い。以上及び近年の社会経済情勢並びに代表標準地との検討を踏まえた上、比準価格を妥当と認めこれを採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 当該地域の地域要因に主だった変化はないものの、市街地の地価下落の影響を受け、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

 幹線道路背後に一般住宅・農家住宅等の見られる住宅地域であり、格別の変動要因はないので、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価は市街地の下落傾向を受け弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

 後述の理由により、収益価格及び積算価格を求め得なかった。比準価格を再検討のうえ鑑定評価額を決定する。比準価格は市街地郊外の周辺環境等の類似する比準可能な調整区域内宅地事例に適正な補修正を施しており、当該宅地の市場性を反映し実証的意義は高く説得力を有するものである。従って、本件においては、説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北方を東西に走る国道の拡幅事業が進む他は、特に変化なく推移している。

地域要因の将来予測

 駅近とはいえ、ローカル線の駅であり、格別の社会・経済的要因の変動のない限り、概ね現状維持にて推移するものと予測する。従って地価水準は若干の弱含み傾向が続くものと思料する。

価格決定の理由

 次々頁記載の状況から土地残余法は適用しなかった。一方当該地域の特性から、市場で想定される取引は自宅等、自用地としての物件が殆どである。取引事例比較法にて採用した事例は市内各所の5件で、価格帯もやや広いが、これら以外の事例も併せて再吟味している。以上並びに最近の社会経済情勢及び代表標準地との検討を踏まえた上、実際の取引事例に基づく比準価格を妥当と認めこれを採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 真岡市の中心部からかなり離れた位置にあり、立地性にあまり優れないものの、良好な地域環境を背景に、需要はかなり戻りつつある。

地域要因の将来予測

 区画整理がなされた住宅地であり、駅等への接近性に優れているものの、中心部からかなり離れた位置にあり立地性がやや劣るため、宅地化は緩慢であるが、徐々に宅地化が推進されていくものと予測される。

価格決定の理由

 本件にあっては、比準価格及び収益価格を関連づけて求めた。比準価格は適切な数多くの事例が得られた結果、その妥当性はかなり高い。一方収益価格は想定要素が混入する一方、未入居物件が多く需要が見込めないことなどを考慮すると、想定自体にやや問題がある。したがって、鑑定評価額は戸建住宅が多い地域性等を考慮し、比準価格を重視する一方、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地から得られた価格との均衡にも留意して、上記のごとく決定した。

地域要因

地域による宅地の選別化が進行し、街並みの古い既成市街地においては、需要が減退し、地価水準はやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、旧二宮町に存する既成住宅地域で、最有効使用は戸建住宅地である。市場参加者は個人が中心であるため、収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視し、後記理由から収益還元法及び原価法はそれぞれ適用していない。よって対象標準地に係る市場の特性を反映し実証性に優る比準価格を標準として、近隣地域の地価水準を総合的に勘案し、代表標準地との検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。