地域要因

幼稚園、小学校等の公共施設に近く、利便性の優る市街地の住宅地に値頃感が出始めている。

地域要因の将来予測

小学校のほか、幼稚園や中学校も至近距離に所在し、生活利便性が優る地域である。七日市は由緒ある土地柄ではあるものの人口減少を受けて、長期的に地価は弱含みにて推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該標準地の存する地域において賃貸住宅の新築物件は乏しい。賃貸市場の成熟度は低く、土地に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低めに試算された。土地取引では自用目的での取引が支配的であるため、信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を採用し、想定要素を含む収益価格を参考にして、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

富岡製糸場関連の出店は特段見られず、周辺環境は特段の変化が見られない。

地域要因の将来予測

商業地は郊外へと移り変わりつつあり、既成商業地の空洞化は進んでいくものと見込まれる。一方で観光客向けの街中の整備が進むと推測する。

価格決定の理由

近隣地域は中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ普通商業地域であるが、土地価格に見合うような賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められたと思料する。比準価格は周辺類似地域内の取引事例から求められており実証的な価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

富岡製糸場来場者数の減少で繁華性にやや陰りが見え始めている。また、新規店舗の出店も一段落の模様である。

地域要因の将来予測

富岡製糸場が世界遺産に登録されて以降、店舗需要が旺盛であったが、近時は一時の勢いはなく需給動向は落ち着きを見せている。このため、地価の上昇機運に一服感があり、今後この傾向が続くことが予測される。

価格決定の理由

当該地域は自用の店舗が中心で賃貸物件は少ない。富岡製糸場の世界遺産登録を契機に賃貸物件への需要の高まりが見られるが、賃貸物件が少ないうえに、標準的な賃料水準が形成されていないため、収益価格は規範性の面でやや劣る。一方、比準価格は同一需給圏内の規範性の高い事例から求められており、実証的で説得力を有する。よって、比準価格にウエイトを置き、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当地域が属する「富岡小学校区」の不動産需要は比較的堅調で推移している。また、合同庁舎跡地の利活用が注目されている。

地域要因の将来予測

当地域の北方を通過する国道254号背後の既成住宅地域で土地利用に特段の変化は見られない。また、富岡製糸場世界遺産登録の影響も見られず、当面は現状の利用形態を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

熟成度の高い住宅地域であるため、需要の中心は自己使用目的の戸建住宅であり、賃貸市場は未成熟で賃料水準の低下により収益価格は低位に試算された。当地域は居住の快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に止めて上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

業種によっては新規参入の可能性もあるが、背後地の人口減少率が高いことから発展性は弱く、地価は下落傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内は自用の店舗が多く、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低く、商業地域ではあるものの、適正賃料が見出しにくい。よって、代表標準地との検討を踏まえ、多数の取引事例から求められた実証性の高い比準価格を標準とし、想定要素を含む収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

富岡ICへ通じる幹線道路網の整備から利便性が向上しており、地価に底堅さが見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は低層住宅が連たんする比較的人気のある住宅地域である。下落基調ながらも高瀬地区や富岡地区の一部に高値取引が散見されるようになってきたことから地価下落幅は縮小傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

周囲にはアパート等も見受けられるが、賃貸市場の熟成度も低く、土地価格に見合う賃料水準が形成さてれいないため、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の比較的時点の新しい規範性の高い事例から求められており説得力を有する。収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。