地域要因

下妻市郊外の既成住宅地域であり、取引は静態的である。需要は弱含みであるが、価格に割安感があり、地価の下落幅は縮小傾向で推移している。

地域要因の将来予測

大宝地区の既成住宅地域であり、当面現状維持で推移していくものと予測。宅地需要は、地元居住者等が中心であるものの、長期の地価下落による値頃感が出てきており、下落幅を縮小しながら推移するものと予測する。

価格決定の理由

大宝駅を最寄駅とする低層住宅地に存し、自用目的の戸建住宅の取引が中心である。比準価格は、下妻市郊外において代替・競争関係にある取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力のある価格である。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域にあり、比準価格を重視し、収益価格を参考に、他の標準地とのバランスを考慮のうえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

「本宿町」は区画整然とした一般住宅地域であるため、地域要因に大きな変動は見込まれず、地価水準は今後安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

「本宿町」は関東鉄道常総線「下妻」駅に徒歩約10分圏と利便性に優れる事から、アパートも一部見られるが、当該地域では自用目的の取引が中心で、同一需給圏内の類似地域等において規範性の認められる取引事例を収集できた。一方当該地域が収益性より快適性を重視する閑静な住宅地であることに鑑み、比準価格を採用し、収益価格を参考に留めて、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

低層店舗等が建ち並ぶ古くからの商業地域で、個人営業小売店舗は空洞化が見られ、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、県道沿いの古くからの商業地域であるが、今後とも既存の商業地として熟成していくものと予測する。地価水準はやや下落傾向にあると予測する。

価格決定の理由

当該地域は下妻地区の古くからの普通商業地域であり、需要者の中心は県内に地縁性を持つ個人事業者または中小規模の法人等であることから、収益性を注視しつつも、当該地域の地価水準を重視するため、やや古い取引事例もあるが下妻市の商業地としての代替競争関係が認められる取引事例より査定した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

下妻駅西口徒歩圏の既成住宅地域で、、代替性のある供給も多いものの、中心市街地としては安値圏にあり、地価は下落ながら下落幅は縮小傾向に。

地域要因の将来予測

中心市街地に位置して個人商店や事業所等も見られる住宅地域であり、将来的には現在の混在用途から徐々に住宅用途に純化していくもの予測する。需給関係は弱含みで、地価は微減傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は中心市街地の既成住宅地域に位置し、下妻駅徒歩圏の住宅地域から価格判定の指標と成りうる取引事例を収集し得た。一方、近隣地域周辺ではアパートも見られるが、対象標準地の規模では自用の戸建住宅地としての取引が主であり、収益性よりも居住の快適性を重視した価格形成がなされる地域である。よって、本件では、他の標準地との均衡にも留意し、実証的な比準価格を採用し、収益価格による検証を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外型大型店や代替・競争関係にある路線商業施設の充実に伴い、相対的な競争力が低下し、地価は弱含みに推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、国道125号沿いの路線商業地域に存する。比準価格は、下妻市及び県西地区の代替・競争関係にある信頼性の高い路線商業地域の取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力を有する価格である。収益価格は、自用目的の店舗が多く、投資採算性に着目した取引は少なく、元本と果実の関係はやや希薄な状況にある。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

農家集落地域内にあり、住宅地としての需要は地元若しくは当該地域に地縁性のある需要者に限定されるため、地価は未だ弱含みにある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、従来からの農家集落地域であり、農地等の宅地転用も見られない。今後においても現状に近い状態で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 対象標準地は古くからの農家集落地域内に存しているため、収益を目的としたアパート等は周辺に見受けられず、また取引慣行も成熟していない。従って収益還元法は適用しなかった。以上の検討より本件においては、市場の実態を反映した取引事例より求めた比準価格を標準とし、さらに前年公示価格との検討、周辺類似地域内に存する公示価格等の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。