茨城県筑西市花田字西山５８番２(騰波ノ江駅・黒子駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


9,700円

2017年01月01日に行った茨城県筑西市花田字西山５８番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を9,700円/㎡としました。

茨城県筑西市花田字西山５８番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県筑西市花田字西山５８番２
住居表示 
価格9,700円/㎡
交通施設、距離黒子、4,300m
地積546㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域
前面道路の状況東3.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

山口克次氏による調査レポート

不動産鑑定士山口克次
価格9,700円/㎡
個別的要因画地規模は概ね標準的である。市場における競争力等は類似地域内の市街化調整区域内住宅地全般と比較し、やや弱い。
地域要因農家集落地域内にあり、住宅地としての需要は地元若しくは当該地域に地縁性のある需要者に限定されるため、地価は未だ弱含みにある。
地域要因の将来予測近隣地域は、従来からの農家集落地域であり、農地等の宅地転用も見られない。今後においても現状に近い状態で推移していくものと予測する。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、筑西市内及び周辺市の市街化調整区域内農家集落地域、戸建住宅地域と判定。想定される需要者は近隣地域及びその周辺地域の地元居住者が中心のため市場は限定的である。尚、市場で中心となる価格帯は、類似の複合不動産の取引事例が少なかったため、総額での把握は困難であったが、土地は取引事例等より検証すると、概ね1㎡当たり10千円前後の水準で、総額で見た場合、土地500㎡程度で450∼500万円と把握される。
一般的要因下館駅南側及び北西側徒歩圏内には良質な住宅が供給されており、需給は概ね良好。但し既成市街地内及びその他筑西市内では住宅需要はやや弱含み。

鈴木信也氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木信也
価格9,700円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動は見られない。二極化傾向にあって条件の劣る土地の価格は当面弱含み。
地域要因の将来予測市街化調整区域に指定される「花田」地区の地域要因に大きな変動は見込まれず、当面現状のまま推移していくものと思われる。
市場の特性同一需給圏は筑西市を中心に隣接市町を含んで、主に市街化調整区域内の既存住宅地域。需要者の中心は筑西市、特に「関城」地区に地縁のあるエンドユーザー。下妻方面へのアクセスは比較的良好であるが、地縁のない住民の流入が期待し難い農家集落地域で地価は総じて弱含み。需要の中心となる価格帯（総額）は取引自体が少なく、地積等による価格差も大きいため把握し難い部分もあるが、単価的には概ね㎡あたり1万円前後（坪約3万円）が中心である。
一般的要因筑西市の人口は減少傾向（5年間でマイナス3．6％）にある。高齢化率は28．9％と県平均27．6％を上回る。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2342944
北緯 139度9478202

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

茨城県真壁郡関城町大字藤ケ谷字牛塚１０２０番１茨城県筑西市花田字本田耕地１３６番１

参考：近隣駅の地価相場

騰波ノ江駅(地価相場 14,200円/㎡)黒子駅(地価相場 13,750円/㎡)大宝駅(地価相場 23,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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