地域要因

周辺に位置する集客力の高い大型SCによる相乗効果と交通利便性の高い立地条件から旧商業地と比較し優位性が認められる。

地域要因の将来予測

県道沿いに大型SC等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変動要因が認められないことから、当面は現状を維持するものと予測する。地価は横這い∼やや上昇傾向で推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

路線商業地においては自用物件が中心で賃貸市場は相対的に未成熟で、また収益目的の土地も少ないことから、収益価格は試算できなかった。繁華性や収益性が重視される地域であるが、比準価格は同様の観点から要因比較をおこなっており、価格形成要因は適切に反映されているものと判断される。よって実証的で説得力を有する取引価格に基づく比準価格を採用し、当該標準地の前年価格との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

伊達市内中心部に位置する、比較的利便性に恵まれた住宅地域である。値頃感が認められることから地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

市の中心市街地に位置し、比較的利便性には恵まれた住宅地域である。地価はやや上昇傾向に安定的に推移して行くものと予測する。

価格決定の理由

市街地に近くアパートも見られる地域であるが、震災以降の労務費・資材単価建築費の高騰により、現行の賃料水準では投資額に見合った賃貸経営の想定が困難であるため収益価格は試算できなかった。一方比準価格は利便性、居住の快適性等住宅地の取引に際し重視される観点からの要因比較を行っており、価格形成要因は適切に反映されていると判断される。よって比準価格を標準に代表標準地との比較検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住環境は良好であり、価格も手ごろであることから、一次取得者の需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

商店街や駅に比較的近接し生活の利便性が良好なことから、今後良好な住環境を維持するものと予測する。福島市の住宅地需要の高まりを受けて、地価水準は上昇するものと予測する。

価格決定の理由

アパートは散見されるが地主によるもので、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず事業収支の観点から収益価格は試算しなかった。生活の利便性や快適性を重視する住宅地域なので、戸建向き宅地の取引事例を収集し比準価格を試算した。よって市場参加者の実態を反映した比準価格を採用し、地域要因の将来予測ならびに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域内の農家集落地域であり、特段の変動要因は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

農家住宅を主とした農家集落でアパート等の収益物件が見られず、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算しなかった。同一需給圏内の市街化調整区域内から信頼性のある農家住宅の取引事例を収集し、比準価格を試算した。よって地域要因の将来予測を踏まえ市場動向を反映した比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

伊達市郊外の戸建住宅を中心とした住宅地域であり、周辺地域では宅地分譲等も見られる。値頃感が認められることから地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

伊達市郊外に位置する戸建住宅を中心とした住宅地域であり、周辺地域では宅地分譲等も見られ、需要も回復傾向にあり、地価は引続き上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

伊達市郊外に位置する戸建住宅を中心に農地等も介在する住宅地域であり、アパートの賃貸物件の需要や供給は見られず賃料水準の把握ができないため収益価格は試算できなかった。一方比準価格は利便性、居住の快適性等住宅地の取引に際し重視される観点からの要因比較を行っており、価格形成要因は適切に反映されていると判断される。よって比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新規開発等が規制される市街化調整区域であり、地域要因に目立った変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

農家住宅が中心であり、住宅用収益物件に対する需要は認められず、不動産市場も形成されていないことから収益価格は試算できなかった。一方比準価格は利便性、居住の快適性等住宅地の取引に際し重視される観点からの要因比較を行っており、価格形成要因は適切に反映されていると判断される。本件では比準価格を標準に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。