地域要因

京橋駅より徒歩圏内の混在住宅地域であり、城東区北部の地域的選好性により、需要は安定している。

地域要因の将来予測

京橋駅より徒歩圏に位置する一般住宅、作業所等が混在する住宅地域として、特段の変動要因も少なく、概ね現状のまま推移するものと予測する。また、地価は横ばいからやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は地域的な特性が類似する城東区北部の取引事例を採用し、適正に補修正を行って求めており、市場性を反映した試算価格である。一方、収益価格は城東区内の住宅市場における賃料水準が低いまま推移し、また、画地規模がやや小さいため低位に試算されたと判断される。よって、収益性よりも市場性を重視する市場参加者の特性を考慮した上で、比準価格を重視し収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

野江内代駅より徒歩圏内の利便性の高い住宅地域であり、地価は概ね横ばいからやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅の中に作業所等が見られる住宅地域であるが、特段の変動要因もなく現状のまま推移するものと予測する。最寄り駅への接近性も良好であり、地価は概ね横ばいからやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は地域的な特性が類似する城東区内の取引事例を採用し、適正に補修正を行って求めており、市場性を反映した試算価格である。一方、収益価格は城東区内の住宅市場における賃料水準が低いまま推移し、また、画地規模がやや小さいため低位に試算されたと判断される。よって、収益性よりも市場性を重視する市場参加者の特性を考慮した上で、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中低層の共同住宅や中小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、地価動向は、ゆるやかに上昇傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には、共同住宅等の収益物件もみられるが、中小規模戸建住宅が多い地域である。自用目的の取引が中心である。比準価格は、類似地域において、信頼性のある事例を収集しえた。収益価格は、建築費の高騰等から、やや低く求められた。したがって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

当該地域は幹線国道沿いの路線商業地域として熟成している。景気回復の期待感より地価はやや上昇の傾向にある。

地域要因の将来予測

中層の店舗ビルや沿道サービス施設等が建ち並ぶ路線商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。地価は景気回復を反映して上昇傾向である。

価格決定の理由

対象近隣地域は、幹線道路沿いの路線商業地域であり、当該地域の取引は自用目的の店舗・事務所等が需要の中心である。また店舗付共同住宅も存するが、低層階の商業施設としての賃貸市場は弱含みである。試算価格の調整に際しては価格形成上、牽連性を有する周辺路線商業地の取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。事例が少ないため4事例の比準となった。

地域要因

関目2丁目6番街区の旧水道局用地で107戸の分譲マンションの建設が進んでおり、平成29年春竣工予定。

地域要因の将来予測

周囲を中高層の住宅団地に囲まれた、小規模低層住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺に賃貸共同住宅等も多く見られる地域であるが、対象標準地は規模が小さく経済合理的な賃貸住宅経営が不可能であるため収益還元法は適用しなかった。近隣地域は、居住の利便性・快適性等と価格との相関関係を基礎に、周辺の取引事例や売却希望情報との比較により地価形成される地域であり、比準価格の説得力が高い。比準価格をもとに、周辺の類似の公示地との価格均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

事業所用地、住宅用地の用途多様性、ターミナル駅である京橋駅徒歩圏で底堅い需要が認められる。地域要因についての変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は中小規模住宅及び事業所等混在地域であり、周辺には共同住宅も見られるが主として自用目的の取引が中心で、収益性よりも快適性が重視される。収集した取引事例は地域的特性の類似した周辺類似地域内のもので規範性は高い。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、また単価と総額との関連の適否及び下記代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

昨年8月、直線距離で北東約150mの製薬会社跡地に108戸の分譲マンションが竣工した。

地域要因の将来予測

近隣地域は、低層住宅地域としてほぼ熟成しているが、周辺に残る中小工場や事業所も徐々に戸建住宅や中高層共同住宅に再開発されて行くものと予測する。

価格決定の理由

低層一般住宅の間に賃貸共同住宅等も見られる地域であるが、標準地は規模が小さく経済合理的な賃貸住宅経営が不可能であるため収益還元法は適用しなかった。近隣地域は、居住の利便性・快適性等と価格との相関関係を基礎に、周辺の取引事例や売却希望情報との比較により地価形成される地域であり、比準価格の説得力が高い。比準価格をもとに、代表標準地と比較して得た価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅のほかに、マンションが見られる住宅地域であり、需要は概ね堅調である。一般的要因の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

 一般住宅のほかにマンションが見られる住宅地域。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のままで推移するものと予測する。堅調な住宅需要を反映し、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 周辺には賃貸マンション、アパート等の収益物件も散見されるが、標準的な土地については自己使用目的での取引が支配的な地域である。そこで、収益価格は参考にとどめ、価格牽連性のある取引事例に基づき試算した比準価格を採用し、類似地域等に存する他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都島駅から徒歩圏内にある住宅地として成熟しており、地価は上昇傾向にある。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅、連棟式住宅、共同住宅等の混在住宅地域として成熟していることから、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は一部賃貸マンション等が散見されるものの自己使用の戸建住宅を中心とする地域であることから、当該地域の主たる需要者は収益性より資産性等を指向するものであると考えられる。したがって本件においては市場価値を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

関目高殿駅から徒歩圏内にある住宅地として成熟しており、地価は横ばいで推移している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、今後ともほぼ現状を維持するものと予測する。地価は当面横ばいのまま推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は一部賃貸マンション等が散見されるものの自己使用の戸建住宅を中心とする地域であることから、当該地域の主たる需要者は収益性より資産性等を指向するものであると考えられる。したがって本件においては市場価値を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。