地域要因

調整区域内の旧集落内だが、外部からの流入もわずかにある。選好性は中程度である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は5事例を採用しており、規範性は高い。市街化調整区域内で賃貸市場の成熟度は低く、賃貸需要が見込めないため収益価格は試算できない。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心で市場性を指標として価格が決定されることが一般的であるため、代表標準地からの検討を踏まえ、市場性を反映し実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

共同住宅等も見られる閑静な住宅地域であり、周囲の環境の変化は少ない。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか共同住宅等も見られる区画整然とした住宅地域であり、周囲の環境変化は少ないものと予測する。当面はほぼ現状維持傾向にて推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補正修正を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は、直接法を適用し賃貸建物を想定することにより求めたが、賃貸市場の成熟度が低いうえ賃料の低位硬直性から比準価格に比較して低位に試算された。以上により、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

境地区では街路条件が優るが、小規模画地が多く、農地も多い。選好性は中程度である。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域で地域に特段の変動要因が見られないことから、当面は現状維持傾向で推移すると予測される。地価は弱含み傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は5事例を採用しており、規範性は高い。画地規模が小さく競争力のある賃貸用の共同住宅の想定が困難であるため収益価格は試算できない。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心で市場性を指標として価格が決定されることが一般的であるため、代表標準地からの検討を踏まえ、市場性を反映し実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域内の農家集落地域に存する。新開発許可基準の物件との競合が地価に影響を及ぼす。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の農家集落地域に存し、新開発許可基準に基づく物件との競合から地価は下落傾向に推移するものの、下落幅は縮小傾向。当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の農家集落地域に存し、収益性からの価格接近には馴染まないと判断し、収益価格は採用しない。快適性を重視する住宅地域であり、市場性からのアプローチである比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域内の住宅地域で、新開発基準に基づく格安物件との競合は継続しているが、相対的割安感から下落率はやや縮小傾向に推移しつつある。

地域要因の将来予測

郊外の農家住宅地域で、現状のまま推移するものと予測する。市条例の新開発許可基準に基づく格安物件との競合は顕在し、地価はやや下落傾向にあるが値頃感等により下落幅は縮小傾向に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

農家住宅、一般住宅等が混在する郊外の住宅地域で、中心市街地からは遠距離に位置し共同住宅等の賃貸市場の需給の程度は相当低い。したがって、経済合理的な共同住宅の想定は非現実的であり収益価格の試算はしない。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、比較的人気が高く、利便性の向上もあり地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

住宅地域として熟成しつつあり、今後も良好な住環境を維持するものと予測する。利便性の向上や値頃感等により地価水準は横這い傾向維持と予測する。

価格決定の理由

周辺には勤労者向けのアパート等も見られる地域であるが、収益価格は土地に見合う賃料水準が形成されていないため、やや低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、自用目的での取引が主で信頼性のある多数の取引事例により求められた比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、周辺公示地等との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中心市街地南側郊外の市街化調整区域で居住環境はやや劣っており、景気は回復基調にあるものの需要はやや弱い。

地域要因の将来予測

農家住宅、一般住宅、農地等が混在する住宅地域で、今後も現状維持にて推移すると予測する。地価水準については当面は下落傾向にて推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は農家住宅、一般住宅、農地等が混在する市街化調整区域内住宅地域であるため、賃貸共同住宅を想定して収益価格を求めることが出来なかった。しかし当地域は、収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される地域で、取引は居住目的が大半を占めている。このため、市内の調区内事例から求めた実証的な比準価格を中心とし、代表標準地価格や前年度価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。