地域要因

熊本駅周辺のインフラ整備や新幹線開通などによる効果も薄れつつあり、地価は横ばい傾向に転じている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 駅への接近性が良好で、一般住宅の他に周辺には駅通勤者のためのアパート、マンション等がみられるが、標準地は画地規模が小さく、共同住宅の想定は困難で、収益価格は試算を断念した。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的であることから、比準価格を中心に鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熊本駅の西方に位置する一般住宅地域である。周辺地域での開発等の影響を受け、地価はやや強含み傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、市のやや郊外部に位置する中規模一般住宅等の多い既成住宅地域である。熊本駅周辺及び田崎地区の開発等の影響を受け、やや発展傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく事業収支の観点より共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

土地価格に値頃感がみられるようになり、マンション適地としての期待感などから、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は熊本駅に近い旧来からの商業地域であり、店舗併用住宅等が多いものの、熊本駅周辺の発展に伴う土地の高度利用も徐々に進んでおり、今後地価は上昇傾向に推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は、自用の店舗の外に賃貸物件も立地しており、賃貸市場の成熟の程度は高く、自用目的の取引に加え、収益性に着目した土地取引も予測されるが、賃料水準がやや低く、高い収益性が期待できないことから、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熊本駅周辺の主要県道沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域。熊本駅周辺整備事業の進捗を背景に、宅地需要は震災前の水準に戻りつつある。

地域要因の将来予測

 当該地域は熊本駅周辺の主要県道沿いに店舗・事務所等が建ち並ぶ路線商業地域。周辺で大手スーパーが競合し店舗地需要等も活発化していたが、震災後は当分の間、駅周辺整備等を背景に回復傾向で推移すると予測。

価格決定の理由

 近隣地域は、熊本駅に程近い主要県道沿いに、店舗、事務所等の収益物件が建ち並ぶ路線商業地域である。したがって、主な需要者層である県内外の事業者等は価格決定に当たり、収益性を重視する傾向が強く、震災による移転需要の増加に伴い空きテナントが減少、賃料水準はやや強含みで推移している。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、前年標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

震災の被害は相対的に軽微である。総じて生活利便性が高いことから需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと判断される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅を中心に構成されており、また、対象標準地は規模がやや小さく、賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。なお、典型的な市場参加者である個人等は市場で成立した取引価格を購入意思決定の指標にするものと判断され、比準価格の説得力は高いものと判断される。従って、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、さらに代表標準地と均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。