熊本県熊本市西区二本木３丁目５００番７外(田崎橋駅・熊本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


107,000円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市西区二本木３丁目５００番７外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を107,000円/㎡としました。

熊本県熊本市西区二本木３丁目５００番７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市西区二本木３丁目５００番７外
住居表示 
価格107,000円/㎡
交通施設、距離熊本、800m
地積436㎡
形状不整形(1.0:1.0)
利用区分、構造その他(原野など)、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況取壊中
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗併用住宅、マンション等が見られる商業地域
前面道路の状況北22.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

津留伴一氏による調査レポート

不動産鑑定士津留伴一
価格107,000円/㎡
個別的要因不整形地であり、利用効率が阻害され競争力がやや減退している。
地域要因土地価格に値頃感がみられるようになり、マンション適地としての期待感などから、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は熊本駅に近い旧来からの商業地域であり、店舗併用住宅等が多いものの、熊本駅周辺の発展に伴う土地の高度利用も徐々に進んでおり、今後地価は上昇傾向に推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、熊本市の中心地に近い幹線道路沿いなどの商業地域である。需要者の中心は、地元資本を中心とした法人経営者で、貸ビル経営者やマンション業者の参入もみられる。熊本地震の影響は比較的小さいものの、郊外に大型店舗が相次いで立地し、顧客の流出が続いているが、熊本駅への接近性によりマンション適地としての期待感もみられる。取引される価格帯は個別の事情に左右され、需要の中心となる価格帯はみいだせない。
一般的要因県内経済は熊本地震以降の復旧需要等により回復の動きが広がり、幹線道路沿いでも値頃感や、マンション用途への転換も期待されている。

菊川耕思氏による調査レポート

不動産鑑定士菊川耕思
価格107,000円/㎡
個別的要因代替・競争等の関係にある不動産と比較した場合、不整形地であることから整形地との比較において利用効率等の面でやや劣る。
地域要因商況に特段の変動要因はないものの、比較的近接の熊本駅や田崎市場周辺の発展傾向に伴う期待感等から地価はやや上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は、店舗併用住宅やマンション等が見られる幹線道路沿いの商業地域である。比較的近接する熊本駅や田崎市場周辺の発展傾向に伴う期待感等から、土地価格はやや上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、熊本駅周辺の幹線道路沿いの商業地域を中心に広域的には市内全域の商業地域に及び、需要者層は、店舗経営やマンション分譲等を望む企業等の法人事業者等が中心である。九州新幹線全線開業に伴う熊本駅の周辺整備や合同庁舎の移転等の影響から、今後の発展が期待される地域であるが、顕在化した土地取引件数は少なく、取引規模・総額にもバラツキがあるため需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因熊本市西区における熊本地震による影響は総じて比較的少なく、発展が期待されるエリア等を中心に土地需要は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7842043
北緯 130度6899877

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

田崎橋駅(地価相場 89,650円/㎡)熊本駅(地価相場 101,000円/㎡)祇園橋駅(地価相場 88,300円/㎡)平成駅(地価相場 75,000円/㎡)河原町駅(地価相場 70,800円/㎡)新町駅(地価相場 191,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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