地域要因

地域要因に特段の変化はない。玉名市郊外に位置し、地域内の既成住宅地の土地需要は脆弱である。地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

地域に特段の変化は見られず、現状を維持するものと予測する。近隣地域は農家住宅等がみられる旧来の住宅地域であって、土地需要は低調である。人口減少傾向にあって、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅及び農家住宅等が混在する住宅地域で、アパート等の賃貸物件は殆どみられず、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算し得なかった。比準価格は旧岱明町内の取引事例を中心に求めており、近時の取引市場を反映した実証的な価格である。鑑定評価額の決定にあたっては、説得力を有する比準価格を採用し、前年標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。玉名市郊外の国道背後に位置する既成住宅地域にあって、宅地需要は脆弱である。地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅及び農家住宅等が混在する住宅地域で、アパート等の賃貸物件は殆どみられず、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算し得なかった。比準価格は旧岱明町内の取引事例を中心に求めており、近時の取引市場を反映した実証的な価格である。鑑定評価額の決定にあたっては、説得力を有する比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農協関連施設や小売店舗等を中心とした商業地域であるが、人口減少等を受け商況は低迷し、住宅地との混在化が指摘される。

地域要因の将来予測

既存商店街であるが、地域経済の低迷や人口減少を受け衰退傾向にある。地価は当面下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺は長期的衰退傾向にある旧来からの商業地域で自己使用物件が多く、賃貸市場は成熟していない。また、景気低迷による賃料水準の下落等により元本価値に見合った収益獲得が困難であることから収益価格は低位に試算されたものと判断した。よって、収益価格は下限値として参考に留め、より規範性が高いと判断される比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地価格に値頃感がみられるようになり、土地取引の需給ギャップも徐々に解消され、地価は横這いに転じている。

地域要因の将来予測

戸建住宅が多い郊外の閑静な住宅地域であり、今後とも住環境には変化はないものと予測される。地価は値頃感などから、今後横這いに転じていくものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅が多く、賃貸市場が成立しておらず、共同住宅を想定することが困難であり、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的であることから、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地からの検討を行った価格とは概ね均衡していると判断した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。利便性の概ね良好な新興住宅地域であり、相対的値頃感もあって、土地需要は安定的である。

地域要因の将来予測

地域に特段の変化は見られず、現状を維持するものと予測する。近隣地域は幹線市道背後に位置する新興住宅地域である。最近の新興分譲住宅地との比較による値頃感もあって、地価は安定的に推移するものと判断する。

価格決定の理由

周辺には低層アパート等の賃貸物件が散見されるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。比準価格は旧玉名市市街地に位置する住宅地の取引事例を中心に求めており、その規範性は高い。鑑定評価額の決定にあたっては、居住の快適性を重視する地域であるため、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、前年標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。