熊本県玉名市岱明町大野下字乙丸６３８番２外(大野下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


10,500円

2017年01月01日に行った熊本県玉名市岱明町大野下字乙丸６３８番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を10,500円/㎡としました。

熊本県玉名市岱明町大野下字乙丸６３８番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県玉名市岱明町大野下字乙丸６３８番２外
住居表示 
価格10,500円/㎡
交通施設、距離大野下、800m
地積509㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

戸取憲正氏による調査レポート

不動産鑑定士戸取憲正
価格10,500円/㎡
個別的要因格別の要因変動はなく、代替競争不動産との比較における優劣及び競争力の程度が需給に与える影響は特にない。
地域要因地域要因に特段の変化はない。玉名市郊外に位置し、地域内の既成住宅地の土地需要は脆弱である。地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測地域に特段の変化は見られず、現状を維持するものと予測する。近隣地域は農家住宅等がみられる旧来の住宅地域であって、土地需要は低調である。人口減少傾向にあって、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、主として旧岱明町及び旧玉名市辺縁部に位置する住宅地域と判定した。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が大半であり、他地域からの参入は少ない。一定の宅地需要も見受けられるものの、人口減少傾向にあって、地価は弱含みで推移している。需要の中心価格帯については、画地規模により異なるが、新築戸建物件は2，000万円以内である。
一般的要因地震被害の比較的少ない玉名市は、民間需要の高まりを受け、貸家の増加が顕著である。なお、玉名市の人口は、県推移と比較して人口減少率が高い。

藤井貞人氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井貞人
価格10,400円/㎡
個別的要因個別的要因に係る特段の変動は認められない。周辺の土地とほぼ同程度の市場競争力を有する。
地域要因玉名市郊外の既存住宅地域で、地域要因に特段の変動はないが、人口減少もあって宅地需要は旺盛とは言えず地価は継続的に下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測地域要因に格別の変動はないものの、元来宅地需要が旺盛な地域ではなく、人口減少や地域経済の低迷に伴う需給ギャップが継続している。このため地価は当面下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は主に旧玉名市郊外及び旧岱明町のほか玉名郡長洲町のうち、農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域一円と判定した。需要の中心は自己利用の居住用建物建設を目的とした一次取得者と判断される。一定の需要は認められるものの取引はやや低迷気味で、地価は依然として下落傾向で推移している。土地は150坪程度で550万円前後が市場における中心価格帯と見込まれる。
一般的要因長期に亘る地域経済の低迷や人口減少を受け、不動産に対する需要は低迷し、一部地域を除き地価水準の継続的な下落が指摘されている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度9214708
北緯 130度5025356

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県玉名市西照寺字野内５７０番熊本県玉名市大野下字乙丸６３８番２外熊本県玉名市岱明町西照寺字野内５７０番熊本県玉名市岱明町大野下字乙丸６３８番２外

参考：近隣駅の地価相場

大野下駅(地価相場 12,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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