地域要因

下松市東部郊外の住宅団地。住宅需要の減少に伴う価格の下落傾向が認められるが、下落率は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

郊外の住宅地域にあり、今後も現状を維持して推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は一戸建住宅が大半を占める住宅団地であり、自己使用の目的の取引が主流である。よって、収益還元法の適用は割愛した。鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地及び周辺の標準地との検討、並びに当該標準地の価格の推移を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の市街化調整区域内農家集落の土地流動性は低いが、市街地での地価下落傾向の縮小もあり、こうした傾向を反映して幾分下落が縮小している。

地域要因の将来予測

当該地域は、市街化調整区域内の農家集落地域であり、市街地拡大傾向の影響はほとんど及ばず、人口流入による増加も見込まれない。地価は、土地の流動性が低く、地価水準は弱含みで推移するものと予想する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅や農家住宅等が散在する市街化調整区域内の住宅地域である。比準価格は郊外農家集落地域の市場の実態を反映して求められたものである。調整区域内なのでアパート等の想定は困難なため収益価格は求めなかった。当該地域では自用目的での取引が主で、取引価格の水準を指標として価格を決定することが一般的である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。需給は幾分改善しつつも緩和した状態が続いており、価格は依然として下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅団地内に在り利便性・居住の快適性につき目立った変化は認められない。今後も戸建住宅地を標準とした使用が想定される。需給は改善しているが地価については下落局面が継続する公算が大きいと予測する。

価格決定の理由

市場参加者が取引の可否等を判断するに際しては専ら実際の取引価格の水準を重視していると思料される。前記の比準価格は相応の規範性を有する複数の取引事例を用いて算出されており信頼性及び説得力は高い。従って、当該比準価格を標準とし周辺地域の他の地価公示標準地等の価格動向にも留意をし鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚本件標準地に係る諸条件を踏まえると合理的な賃貸事業計画は策定困難であるため収益価格は試算していない。

地域要因

郊外の市街化調整区域内農家集落の土地流動性は低いが、市街地での地価下落傾向の縮小もあり、こうした傾向を反映して幾分下落が縮小している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅や農家住宅等が散在する市街化調整区域内の住宅地域である。比準価格は郊外農家集落地域の市場の実態を反映して求められたものである。市街化調整区域内なのでアパート等の共同住宅の賃貸事業計画の想定は困難なため収益価格は求めなかった。当該地域では自用目的での取引が主で、取引価格の水準を指標として価格を決定することが一般的である。よって、比準価格のみで判断し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

周辺で中小規模開発が多く、中古物件や分譲マンションとの競合もあって需給バランスが崩れ気味。地価は弱含み状態だが、ほぼ底を打ちつつある。

地域要因の将来予測

下松市西部の農地を転用した中小規模宅地開発が散見される比較的新興の戸建住宅地で、農家住宅やアパート等も所在する。大きな変動要因は考えづらく、戸建住宅地として当面現状維持程度に推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は下松市西部、花岡地区の戸建住宅用に開発された比較的新興の住宅地域である。周辺にアパート等も所在するが、農家等の遊休地利用が大半で、不動産の収益性が強く意識されているとは考えづらく、画地規模面からも経済合理性のある賃貸住宅の経営が非現実的と判断、収益還元法の適用は断念した。取引事例が比較的豊富で、規範性があると判断される比準価格を標準とし、代表標準地価格等との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅需要の減少に伴う、価格修正局面に於ける地価率は縮小している。

地域要因の将来予測

当該地域は、下松市の郊外住宅地として成熟しており、今後とも現状を維持して推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅を中心とする住宅地域でアパート等の収益物件は僅かである。購入目的として自用目的の取引が主である。よって、収益価格の適用は割愛した。本件では自己使用を目的とする住宅市場において主要な価格誘導性を内包する比準価格を中心として代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。