地域要因

当該地域は街路条件が劣る旧来からの既成住宅地域で転入者及び新規住宅の建築も少なく、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

一般住宅、農家住宅等が混在する既成住宅地域として熟成しており、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内には共同住宅等の収益物件はなく、接面道路の幅員が狭小で、収益性よりも居住の快適性及び利便性等を重視する旧来からの住宅地であり、賃貸住宅の需要がなく、賃貸市場が成立していない。よって、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏内にあるが、画地規模が多様な、古くからの住宅地域であるため、需要は低調なまま推移し、地価は下落基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅の中に事務所や倉庫等が混在する住宅地域であり、周辺に収益物件が見受けられないこと等から、収益価格は試算しなかった。比準価格は、比較適格性が認められる同一需給圏内の取引事例から試算した価格であり、実証的な試算価格である。よって、本件では比準価格を採用することとし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR和歌山線五条駅からやや遠隔に位置する農家住宅、農地等混在地域であることから、都心接近性及び交通利便性に劣るため、需要は引き続き弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域にはアパート等の収益物件は原則見受けられず自用目的の取引が主であり、且つ周辺地域には共同住宅が散見されるが、賃貸市場を考慮すると規範性は低いものと言わざるを得ない。よって、収益還元法は適用せず、取引事例比較法を適用した。以上より、五條市地内の規範性ある事例から比準され適切に調整がなされた比準価格を採用し、要因分析を踏まえて算出した代表標準地からの規準価格を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から徒歩圏内にあるが、伝統的建造物群保存地区に指定されており、通常の住宅地としての需要が低調なまま推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅に店舗等が混在する既成住宅地域であり、既に市街地としての熟成度が高い地域であることから、今後とも概ね現況維持の緩慢な推移を示す地域と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とした地域であり、通常の賃貸住宅を想定することが困難であること等から、収益価格は試算しなかった。比準価格は、比較適格性が認められる同一需給圏内の取引事例から試算した価格であり、実証的な試算価格である。よって、本件では比準価格を採用することとし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。