地域要因

小野市中心市街地の北端にある既成住宅地域である。やや利便性に劣り需要は弱含みである。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

集落色の残る既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られず、当面は、現状を維持するものと見込まれる。当該地域は、分譲地が見られず市場性がやや弱く、地価はやや下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、自己利用目的の取引を主とする地域にあることから、市場の実勢を反映している比準価格の規範性は高い。一方で、市街地の中心部から離れた農家住宅等も見られる地域にあり、貸家需要が乏しく経済合理的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。よって、本件では、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。また、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内で利便性に優れるが、農家住宅が多い住宅地域であり、需要者は地縁性がある者に限られ、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

農家住宅を中心とする市街化調整区域の住宅地域で、貸家需要がなく、公法上の規制により賃貸住宅の想定をすることが困難であるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件においては、取引市場においてより実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、上記の手順により決定した鑑定評価額は代表標準地から検討した価格と均衡を得ている。

地域要因

加東市郊外の調整区域内にあり、周辺人口の減少や高齢化等が続く中、需要者は地縁者にほぼ限定され価格水準は低迷している。

地域要因の将来予測

市郊外の市街化調整区域内の集落地域内にあり大きな変動要因がなく現状を維持するものと思われる。少子高齢化や農業の後継者不足が顕著で宅地需要は減少していることから地価は下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

加東市郊外の農家集落地域で、公法上の規制等により周辺地域を含めマンション等の収益物件は皆無に等しく、取引は自用目的が中心で土地価格に見合った賃料水準の把握が困難であるため収益還元法の適用は断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額とした。

地域要因

最寄駅や中心市街地から離れた住宅地域であり、需要者は地縁性がある者に限られ、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、既成の集落地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後も現在の居住環境を維持するものと予測する。また、地価水準は、微減傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺では賃貸ハイツ等の収益物件はほとんど見られず、自用の土地利用が中心である。また、賃貸市場が形成されているとはいい難い状況であるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件においては取引市場においてより実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市がシビックゾーンと位置付ける地域に近く、小野警察署の開庁等もあり発展傾向にある。

地域要因の将来予測

区画整理事業が完了した地域内の幹線道路沿いの商業地域であり、市がシビックゾーンと位置付ける地域に近いこと等から今後商業地として発展的に推移すると予測され、地価は安定的に推移すると見込まれる。

価格決定の理由

標準地は区画整理内の幹線道路に存し周辺に店舗や医院も見られるが賃貸市場が未成熟であり賃料水準の明確な把握は困難である。また、自己使用目的を前提とした取引が多く取引価格の水準を指標として価格が形成され、収益性を前提とした価格形成がなされているとは言えないことから収益価格は低位に試算され、相対的に信頼性はやや劣るものと判断される。従って市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域に存し、地域要因に大きな変動はなく、需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、市街地中心部から比較的近く、今後も現状のまま推移するものと予測され、地価は概ね横ばいで推移すると見込まれる。

価格決定の理由

当該地域は一般住宅が多い住宅地域であり自用目的の取引が中心であり、同一需給圏の類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。一方標準地は画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅を想定することは困難であり、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立たない地域に存するため収益価格の試算を断念した。従って市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。