地域要因

寒河本庄岡山線の供用開始、備前日生大橋の開通等があるも、備前市東端部に位置し、利便性に劣ることから宅地需要は低迷している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は寒河地区の住宅地の取引事例から求められており、実証的かつ客観的であり精度は高い。当該地域は低層戸建住宅を中心とする標準的な住宅地域であり、共同住宅等の収益建物は極めて少なく収益還元法は適用しなかった。したがって規範性の高い比準価格を採用し、周辺公的価格との検討、今後の動向にも留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。

地域要因

地区外からの流入は少なく、主力産業である漁業が人口減少に伴う後継者不足により、土地需要は弱い。

地域要因の将来予測

日生駅のほぼ西方に位置する一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。大きな地域要因の変動は認められない。利便施設に近接するが、人口減少・高齢化の進行及び地場産業の不振により、地価は引き続き下落傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は旧日生町内の住宅地の取引事例から求められており実証的であり精度は高い。日生地区内では勤労者向け共同住宅等も見られるが、戸建住宅が中心であり、近隣地域内には収益物件は殆ど見られないため、収益還元法は適用しなかった。したがって、比準価格を採用し、前年価格との比較、今後の動向にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。

地域要因

「カキオコ」ブームも一段落し、備前日生大橋による大きな影響も認められず、地価は依然下落基調を続けている。

地域要因の将来予測

国道250号線沿いに位置する日生地区中心の商業地域である。新規立地に乏しく、地場経済は停滞しており、備前日生大橋の影響も限定的であることから、地価水準は依然として下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は備前市東部の代替性を有する取引事例等から求められており、実証的かつ客観的な価格である。収益価格は賃料水準が土地価格に比べ低位にあるため、低く試算された。市場の実態は、収益性よりも取引価格を中心に価格形成されていることから、比準価格を標準として収益価格を比較考量のうえ、周辺類似の標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。

地域要因

市街化調整区域内の農家集落地域であり、大きな地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

市街地から離れた農家集落地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変化は予想し難いため、当面は現状で推移するものと予測する。外部からの転入者がかなり少ないため、地価は下落基調が継続すると予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の在来住宅地であり、共同住宅等の収益物件は皆無に等しいため、収益価格は試算できなかった。比準価格については、5事例とも標準地と同じ農家集落内に位置する「調区」内宅地の事例を選択しているため、信頼性が高く、市場性を反映しているものと判断する。よって、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断する。