岡山県備前市日生町日生字東栄町２４１番２０(日生駅・寒河駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
55,400円
2017年01月01日に行った岡山県備前市日生町日生字東栄町２４１番２０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岡山県備前市日生町日生字東栄町２４１番２０ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 55,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 日生、300m |
| 地積 | 207㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 公共施設、店舗等が並ぶ国道沿いの中心商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東15.8m国道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
棚田恭行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 棚田恭行 |
|---|---|
| 価格 | 55,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 「カキオコ」ブームも一段落し、備前日生大橋による大きな影響も認められず、地価は依然下落基調を続けている。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道250号線沿いに位置する日生地区中心の商業地域である。新規立地に乏しく、地場経済は停滞しており、備前日生大橋の影響も限定的であることから、地価水準は依然として下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、備前市日生地区の商業地を中心として備前市内の商業地にほぼ限定される。主な需要者は、同一需給圏内で事業を展開している中小法人又は地縁性をもつ、ごく限定された個人事業者である。地域内人口の減少に加え、備前市穂浪地区の大型スーパーに顧客が流れており、日生駅周辺は観光・リゾート基地としての性格も有しているが、顧客層の取り込みが進んでおらず、商業地としての需要は弱く、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。 |
| 一般的要因 | 主力産業は漁業・観光等であるが、地場経済の持ち直しが見られない上に人口減少により、商業地に対する需要は弱い状況である。 |
田中宏明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田中宏明 |
|---|---|
| 価格 | 55,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 商業収益性が低い商業地域であり、地域要因の大きな変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は国道沿いに位置する日生地区中心の商業地域である。地域要因の大きな変動は特にない。生産年齢人口の減少と地場経済の衰退による収益性の悪化は継続し、今後も地価は下落基調で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、備前市内の商業地域全域と判定した。需要者の中心は、小規模店舗、事業所、店舗併用住宅等の主に自用の利用を前提とした個人事業者等である。備前市全体の人口減少傾向から日生地区中心部の商業地であるが衰退傾向が継続している。市場の中心となる価格帯は1㎡当たり55，000円前後が中心で、総額については、取引件数が少ないものの、取引面積が様々であり把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 雇用・所得環境の改善が続くなかで、各種政策の効果もあって、緩やかな回復基調が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,ヤブツバキクラス域代償植生 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度735212 北緯 134度276388 |
参考：該当物件周辺マップ
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岡山県和気郡日生町大字寒河字竹ノ内２２３７番３０岡山県備前市三石字宿町並２７４番岡山県和気郡日生町大字寒河字中日生２５９４番１７岡山県備前市日生町寒河字中日生２５９４番１７岡山県備前市日生町寒河字稗田３９２０番１岡山県備前市日生町寒河字竹ノ内２２３７番３０岡山県備前市日生町日生字西栄町６０８番１３岡山県備前市日生町日生字田ノ奥１７１０番１３
参考：近隣駅の地価相場
日生駅(地価相場 40,700円/㎡)寒河駅(地価相場 34,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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