兵庫県赤穂市福浦字中ケ市２００４番２(備前福河駅・天和駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
10,900円
2017年01月01日に行った兵庫県赤穂市福浦字中ケ市２００４番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を10,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県赤穂市福浦字中ケ市２００４番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 10,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 備前福河、360m |
| 地積 | 292㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.3m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
田勉氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田勉 |
|---|---|
| 価格 | 10,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街化調整区域内の農家集落地域であり、大きな地域要因の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街地から離れた農家集落地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変化は予想し難いため、当面は現状で推移するものと予測する。外部からの転入者がかなり少ないため、地価は下落基調が継続すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は赤穂市及び周辺市町に位置する市街化調整区域内の住宅地域である。市街化調整区域内に存し、都市計画法等により建物の用途等に制限があるため、需要者の範囲は同一需給圏内の居住者にほぼ限定される。したがって、需給いずれもが低調であり、規模・形状等も個別性が強い不均質な画地が多いことから、取引の中心となる価格帯は見出し難い状態にある。 |
| 一般的要因 | 市内の人口は減少傾向で高齢化率もやや高い。取引価格は弱含みで推移しており、取引件数・建築着工数も直近は減少傾向である。 |
川端良明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 川端良明 |
|---|---|
| 価格 | 10,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中心市街地からやや離れた農家集落であり、地域要因に大きな変動はないものの、少子高齢化等により需要は弱い状況である。 |
| 地域要因の将来予測 | 中心市街地から離れた農家集落であり、地価水準に大きな影響を及ぼす地域要因は見られないものの、需要者は限定的で、少子高齢化や地域経済情勢等も踏まえると、地価は下落基調で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は赤穂市を含む西播磨全域の郊外の住宅地域である。需要者は地元の居住者が中心で、世帯分離に伴うものや地縁者間の取引が主であり、圏外からの転入者は限定的である。供給は空家や未利用地が増加しており取引量は少ない。類似地域内の需給動向は、全体的に低調で、中心市街地から離れるにつれて需要はさらに弱まっている。中心価格帯は、画地規模が様々であることや、地縁者間での個別事情も含まれることがあるため見出し難い。 |
| 一般的要因 | 人口減少や高齢化を背景に、住宅需要は利便性が良好な地域に集中し、郊外の農家集落等の過疎化が進むなど、地価動向の二極化が認められる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7497527 北緯 134度3282693 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
備前福河駅(地価相場 20,800円/㎡)天和駅(地価相場 29,300円/㎡)寒河駅(地価相場 34,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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