岡山県備前市日生町日生字西栄町６０８番１３(日生駅・寒河駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
40,700円
2017年01月01日に行った岡山県備前市日生町日生字西栄町６０８番１３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岡山県備前市日生町日生字西栄町６０８番１３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 40,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 日生、700m |
| 地積 | 123㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
棚田恭行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 棚田恭行 |
|---|---|
| 価格 | 40,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地区外からの流入は少なく、主力産業である漁業が人口減少に伴う後継者不足により、土地需要は弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 日生駅のほぼ西方に位置する一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。大きな地域要因の変動は認められない。利便施設に近接するが、人口減少・高齢化の進行及び地場産業の不振により、地価は引き続き下落傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は備前市日生・寒河地区の住宅地域全域である。岡山県南東端に位置する漁業を主産業とする地域であることから、需要者の中心は日生地区居住者が大半を占め、圏外からの転入者は極めて少ない。地縁性の強い需要者を中心に取引が形成されるため取引件数は少なく、土地需要は弱い状況にある。取引される価格帯は様々であり、取引の中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地は総額で500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかな回復基調を続けているが、備前市においては高齢化・過疎化により、宅地需要は弱く地価は下落傾向。 |
田中宏明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田中宏明 |
|---|---|
| 価格 | 40,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 平成27年4月に日生町中心部と鹿久居島とを結ぶ備前日生大橋が開通したが、地域要因に大きな変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は日生町中心部背後の住宅地域である。地域要因に大きな変動はないものの、少子高齢化等を理由とする生産年齢人口の減少により住宅地の需要は弱く、今後も地価は下落基調で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は備前市東部の穂浪地区を含めて日生町地区全域の住宅地域と判定した。需要者の中心は、地縁的選好性を有する日生町地区在住者で地区内勤務者が多く、外部からの転入者はほとんどいない。市場の取引の中心となる価格帯は、取引件数が少なく、価格帯の幅も大きいが、土地取引で概ね総額500万円前後である。 |
| 一般的要因 | 雇用・所得環境の改善が続くなかで、各種政策の効果もあって、緩やかな回復基調が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,ヤブツバキクラス域代償植生 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度735212 北緯 134度276388 |
参考：該当物件周辺マップ
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岡山県和気郡日生町大字寒河字竹ノ内２２３７番３０岡山県備前市三石字宿町並２７４番岡山県和気郡日生町大字寒河字中日生２５９４番１７岡山県備前市日生町寒河字中日生２５９４番１７岡山県備前市日生町寒河字稗田３９２０番１岡山県備前市日生町寒河字竹ノ内２２３７番３０岡山県備前市日生町日生字東栄町２４１番２０岡山県備前市日生町日生字田ノ奥１７１０番１３
参考：近隣駅の地価相場
日生駅(地価相場 40,700円/㎡)寒河駅(地価相場 34,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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