地域要因

近隣小売商店街における消費は本格的な回復に至っておらず、店舗用地の需給動向に特段の変化は見られない。地価は横這い又は緩やかな上昇にある。

地域要因の将来予測

小規模な小売店舗が建ち並ぶアーケード商店街として成熟しており、今後も現状を維持すると予測する。地価水準は、横ばい又は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、小規模な小売店舗が建ち並ぶ商業地域である。店舗等自用目的での取引が中心となり、収益性に着目した取引はあまり見られない。そこで、市場性を反映した比準価格を標準とし、店舗兼共同住宅の建設を想定した収益価格を関連づけ、周辺標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の高い駅近くの画地は希少性が高く、賃貸及び分譲マンション用地としての旺盛な需要がみられ、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに中高層の店舗、マンション等が混在する商業地域であり、概ね現状の利用にて推移するものと予測する。地価水準は、駅近接の希少性の高さから、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は幹線道路沿いに中高層の店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、法人事業者、不動産開発業者、不動産投資家等が需要者として想定される。駅に近接していることから分譲及び賃貸マンション共に需要は認められるため、市場性を反映した比準価格を標準とし、店舗付共同住宅の建設を想定した収益価格を関連付けて、更に周辺の類似の標準地との価格バランスの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に比較的近い工業用途と住宅用途の混在する地域であり、中高層の共同住宅や戸建住宅の素地需要も認められる。地域における特段の変化はない。

地域要因の将来予測

低層の倉庫、事業所等が徐々に共同住宅または戸建住宅へ変化していくものと予測する。地域要因の特段の変動はなく、当面、現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

対象不動産は最寄駅への利便性もある倉庫、事業所、中層共同住宅、一般住宅混在地である。収益価格については土地取引価格に対する賃料相場の遅行性及び総収益、必要経費や利回り等の想定要素がありやや低位に求められた。採用した取引事例は不動産市場の取引相場動向を現していると判断されるため不動産の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、地価公示地の代表標準地との価格均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

森ノ宮駅前に大型商業施設が一昨年開業し生活利便性が向上した。高額の戸建住宅は供給が少ないこともあり、地価動向はやや上昇で推移している。

地域要因の将来予測

住宅、事務所、営業所等が混在する住宅地域であり、一昨年4月に「もりのみやキューズモールBASE」が開業し、地域の生活利便性は向上した。地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は、戸建住宅を中心に事務所・店舗等が散見される住宅地域である。自用の戸建住宅が標準的な使用となっているため居住快適性が重視され、戸建賃貸住宅が存在したとしても転勤等の特殊事情に基づくものが中心であり、収益性を根拠とする収益価格は説得力に乏しい。比準価格は、複数の価格牽連性のある取引事例から求めており信頼性は高い。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東成区内の住宅地の中では概ね標準的であり、特に変動要因はない。地価は概ね横ばいで推移した。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅、小工場等が混在する既成住宅地域であり、地域要因に格別の変動はなく、今後も現状維持と予測する。地価は今後も横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺に賃貸用住宅の供給も見られ、低層マンションの賃貸を想定して収益還元法を適用したが、戸建住宅志向が強く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、説得性に欠ける。当該地域は、主に自用目的の中規模住宅の取引が中心であるので、市場の特性を勘案のうえ求めた比準価格は十分に説得性を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

職住接近性の高い住宅地として人気が高いエリアであり、住環境も良好で、特にマンション用地の取得を目的とした需要は強い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、中高層共同住宅を中心とする住宅地域である。マンション素地としての取引が中心となるため、開発業者の投資採算性を反映した開発法による価格は重視する価格である。また、比準価格は類似の事例より求めており市場性を反映した価格である。よって開発法による価格を標準として、比準価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

「文教の街」天王寺区の住宅地域である。居住環境も良好であるため人気が高い。需要は安定しており、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は住宅地域で成熟しており、また、地域要因に特段の変動要因は認められないため、今後当分の間は現状維持と予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向が当面続くと予測する。

価格決定の理由

標準地が存する近隣地域は一般住宅を利用の中心とした住宅地域である。一般住宅の敷地としての取引等のように、取引は自用目的が多く、収益性に着目した取引が市場を牽引する状況にはない。そこで、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との均衡及び近時の市場動向等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。