地域要因

市内中心部の県道沿いに所在するものの、競合状態における収益力の低下から、新規需要は見込みにくく、地価は下落基調にある。

地域要因の将来予測

自動車通行量が多い県道沿いに立地するが、大規模店舗への顧客流出傾向により、収益力の低迷が見られ、需給状態から地価水準は、当分の間下落基調が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の事務所や店舗が中心で、自己使用目的の取引が中心である。一部に貸事務所等も見られるが、収益価格は元本価値に見合った賃料を収受することができないことなどから低位に試算された。また、収益性を目的とする貸事務所用地等の土地取引はほとんど見られない。現実の市場動向を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣量販店舗等の統廃合閉鎖も予測され周辺集客業態の変化から強弱両面の商業特性がすすむ結果、地域の用途利用の変動が見込まれる。

地域要因の将来予測

既設の量販店オークワ周辺にコンビニ、ファーストフード店舗等が立地しているが限定的な狭い範囲の商業地域であり、新規出店は限界があり、今後も下落基調が見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域は、路線沿い商業地であり、収益価格は、平家建店舗の賃貸を想定したが、賃料設定には限界がある点や、自用目的での取引が多い点から地価水準よりも低位に求められる傾向にある。比準価格は、関連する同種別の取引事例をもとに試算し求められた実証性ある価格である。以上より、比準価格を採用し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり、特段の地域要因変動はない。マクロ経済状況から若干下落率の縮小は見られるものの、地価下落傾向は継続している。

地域要因の将来予測

畑や未利用地等も見られる地域であり宅地化の余地は残すものの、地域内に宅地化を促す特段の地域要因の変化はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。地価は今後も下落傾向が続くものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が中心であって、賃貸市場が未成熟であることから経済合理的な賃貸住宅の経営が難しいと判断し収益価格の試算は行わなかった。地域においては快適性からの価値判断を行う自用目的での取引が支配的であり、同一需給圏内の類似地域から適切な取引事例の収集選択及び要因比較等を行い、実証的で信頼性の高い比準価格が得られたと判断することから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

当近隣の不動産需給は元々低調な中で、全体に規模の大きい画地が多く、総額が張る為、値下がり傾向が強めである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当近隣の画地は全体的に規模が大きいが、農家住宅主体の利用であり、また亀山市内における貸家の建築着工戸数の推移動向からも共同住宅の想定は現実味が薄い等から、鑑定評価手法は取引事例比較法のみを適用した。この場合、採用事例は一部を除いて地域格差がそれ程大きくなく、軽重の判断も慎重に行っているので、妥当な価格が得られたものと思料する。以上から比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高台の品等が優る住宅団地への人気は比較的高く、地価は他の地域と比較して、堅調な動きを示している。

地域要因の将来予測

概ね熟成した大規模住宅団地で、地域内に格別の変動要因がないので、当分の間は現状を維持すると予測する。地価は長期的な下落による値頃感等から下落幅は縮小傾向にある。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域に存し、自己使用の戸建住宅を中心とする住宅団地のため共同住宅を想定することは事業収支の観点から非現実であり収益価格は試算しない。快適性が重視される戸建住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が形成されることが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

地域要因に特段変動はないが、市内商業地の全般的な活況不足等を受けて値下がりが続いている。

地域要因の将来予測

ドライバーの取込みは亀山PAや名阪関ドライブインの方に分がある為、商業路線としての発展は限定的と見込まれ、寧ろ将来的にはICとの接近性を活かした物流系用途により注目が集まる可能性も考えられる。

価格決定の理由

取引事例比較法では亀山市内から2事例、鈴鹿市内から3事例を選択し、事例毎の検討並びに価格決定の判断を慎重に行った結果、妥当な価格が得られたものと思料する。一方収益還元法では、現状の地上10階建ホテルに対して、より一般的と目される4階建店舗兼共同住宅の賃貸を想定したが、賃料設定には限界がある等から、価格が低位に求まったものと思料する。以上から比準価格を標準とし、収益価格は参考に止めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。