地域要因

土地利用に特段の変化なく、住宅地として熟成していくものの、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、住宅地需要は弱く、地価は緩やかな下落基調にある。

地域要因の将来予測

JR近江長岡駅遠隔地の区画整然とした住宅地域で、土地利用は安定的で大きな要因の変化はない。県北部の住宅地需要は引き続き弱含みで、地価水準は緩やかな下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

収益価格については、対象標準地が郊外の住宅地域に存し賃貸市場が未成熟である事及び画地規模から賃貸共同住宅想定が困難である事から試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似性の高い事例を選択し、適正な要因比較を行い求められており、市場の動向を反映した規範性に優れる価格が得られた。よって、規範性に優れる比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成集落地域で、需要は極めて限定的であり、地域要因に大きな変動はなく、地価は横這いから微減傾向にある。

地域要因の将来予測

JR駅から遠隔地の農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域である。変動要因も少なく土地利用は現状維持で推移しており、土地取引は極めて少なく、住宅地価は横這いから微減傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域については、市街化調整区域に指定された既成集落地域であり、自己用建物が原則で賃貸市場の成熟していない地域であるので、賃貸建物の想定は現実的でないことから収益価格の試算は断念した。よって、自用目的での取引が中心であることを踏まえ、規範性のある比準価格を重視し、代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成集落地域で、需要は極めて限定的であり、地域要因に大きな変動はなく、地価は横這いから微減傾向にある。

地域要因の将来予測

JR駅からやや距離のある農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域である。変動要因も少なく土地利用は現状維持で推移しており、土地取引は極めて少なく、住宅地価は横這いから微減傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域については、農家住宅を中心とする既成集落地域であり、自用中心の戸建住宅地域である。また、戸建賃貸市場の成熟していない地域であるので、賃貸建物の想定は現実的でないことから収益価格の試算は断念した。よって、自用目的での取引が中心であることを踏まえて、規範性の高い比準価格を重視し、代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、戸建住宅中心の住宅地域内に存し、自己使用目的の取引が大半であり、賃貸住宅の収益性に基づき価格形成される地域でないため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県北部の住宅地域で、安定的な土地利用状況が持続しており、地域要因に変化は乏しく、需要は総じて弱含みで、地価は下落基調である。

地域要因の将来予測

JR柏原駅近くの山裾に所在する古くに開発された住宅地域で、土地利用は安定的に推移するものと予測する。県北部の住宅地需要は引き続き弱含みで、地価水準は緩やかな下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、米原市及び長浜市に所在する住宅地に係る類似性の高い取引事例を収集し要因比較を行って求められており規範性があり説得力が高い。一方、収益価格は、対象標準地が戸建住宅地域内に存し、賃貸市場が成熟していない地域であること等から適用を断念した。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の近隣商業地域であるため、地域要因の変動は乏しく商業地需要は弱含みである。地価は緩やかな下落基調にある。

地域要因の将来予測

JR柏原駅近くの旧街道沿いの近隣商業地域で、土地利用は安定的に推移するものと思われる。人口減少や繁華性に乏しいこと等から、需要は弱含みで、地価は緩やかな下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格はやや広域的に類似性の高い取引事例を選択し、適正に要因比較を行って得られたもので、市場性を反映しており規範性に優れる。一方、収益価格は、自用を主とする地域で、賃貸市場が成熟していないこと等から適用を断念した。以上により、規範性に優れる比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

今般非線引都市計画区域に変更された既成集落地域であり、需要は極めて限定的であり、土地利用に変化はなく、地価は微減傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該近隣地域については、今般非線引都市計画区域に変更された農家住宅を中心とする既成集落地域であり、自用の戸建住宅地域である。また、戸建賃貸市場の成熟していない地域であるので、賃貸建物の想定は現実的でないことから収益価格の試算は断念した。よって、自用目的での取引が中心であることを踏まえて、規範性の高い比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。