滋賀県米原市磯字榎木浦２１４３番外(近江長岡駅・柏原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


16,600円

2017年01月01日に行った滋賀県米原市磯字榎木浦２１４３番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,600円/㎡としました。

滋賀県米原市磯字榎木浦２１４３番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県米原市磯字榎木浦２１４３番外
住居表示 
価格16,600円/㎡
交通施設、距離米原、4,400m
地積300㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅等が建ち並ぶ湖岸に近い住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

内田宏氏による調査レポート

不動産鑑定士内田宏
価格16,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普通である。
地域要因既成集落地域で、需要は極めて限定的であり、地域要因に大きな変動はなく、地価は横這いから微減傾向にある。
地域要因の将来予測JR駅から遠隔地の農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域である。変動要因も少なく土地利用は現状維持で推移しており、土地取引は極めて少なく、住宅地価は横這いから微減傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は米原市・長浜市域における既成集落地域のエリアである。需要者の中心は地元米原市及び隣接市域居住者である。近隣地域は調整区域内の比較的面大画地の農家住宅を中心とする住宅地域であり、住宅需要は依然弱い。土地は約300㎡程度で500万円程度、戸建は1，000万円程度の価格帯が中心である。
一般的要因円安・株高による景況感の好転と所得・雇用に改善の兆しが見られ、地域経済が若干持ち直すのに伴い、不動産市場も売手市場へと転換しつつある。

三宅純也氏による調査レポート

不動産鑑定士三宅純也
価格16,500円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する二方路地であり、利便性等が優れ、相対的に選好性が強い。個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測JR米原駅勢圏に属する湖岸近くの住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等から需要は引き続き弱含みで、地価水準は下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね湖北及び湖東地域の類似の既成住宅地域。特に、米原市の農家集落地域との代替競争関係が強い。需要者の属性は、米原市居住者が中心で、地縁的選好性が相対的に強く、地域外からの需要は少ない。近年における市場の需給動向は、景況感等から弱含みで推移している。取引件数が少なく、当事者間の個別的事情が介在するケースも多いため、明確な中心価格帯を見出すことは困難であるが、更地で500万円程度と考えられる。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復基調だが、引き続き力強さに欠けた弱含み状態。米原市の人口は微減、世帯は微増傾向。旧米原町と旧近江町は人口微増。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度3615849
北緯 136度370192

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

近江長岡駅(地価相場 16,600円/㎡)柏原駅(地価相場 20,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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