地域要因

旧木之本町内の既成住宅地域で、地縁的選好性が強く閉鎖的な市場で、需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

古くからの既成住宅地域で、共同住宅等の賃貸物件は見られず、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。長浜市内の代替競争関係にある取引事例より試算した比準価格は、市場性を反映し、実証的である。よって、規範性を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに周辺の地価水準との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR駅近くに位置する国道沿いの商業地域で、総じて安定的な土地利用状況であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

JR木ノ本駅近くに位置する国道沿いの商業地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。景況感等から需要は引き続き弱含みで、地価水準は下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

JR木之本駅近くに位置する国道沿いの商業地域であり、商業繁華性や店舗集積度が低いこと等から商業収益性は低い傾向にある。市場においては、意思決定に際し、収益性より取引価格が大きなウエイトを占めており、比準価格は信頼性ある取引事例を収集し得た。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、他の長浜市商業地の価格水準との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路が狭く一方通行が多い古くからの近隣商業地で土地利用も住宅地への移行が予測される繁華性の低い地域で地価動向は依然として下落基調にある。

地域要因の将来予測

街路が狭い古くからの近隣商業地域であり、繁華性は低く、土地利用も店舗併用住宅としての需要は減退していくものと思料され、地価は需要の低迷、土地利用の変化傾向を反映し下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

上記比準価格は同一需給圏内の類似地域の事例から試算したもので市場の実態を適確に反映し高い規範性が認められる。収益価格は低層店舗を想定したが、商圏内人口の減少や店舗賃貸市場の将来動向へのリスク、商業収益性の長期低下傾向、飲食テナント以外の需要減退等を反映して低位に試算された。従って以上を総合的に勘案して市場実態に即した比準価格を重視し収益価格を比較考量して下記の代表標準地との均衡に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

古くからの農家住宅地域であり、土地利用は安定的で、地域要因に特段の変動は見られない。市場構造は閉鎖的で、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

農家住宅が多く見られる既成住宅地域で、土地利用は安定的である。農家住宅地域に係る需要低迷、利便性・居住快適性が相対的に優れる地域への需要シフト傾向などから、需給は弱含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内において生起した既成住宅地域の取引事例を収集し、代替競争関係にある取引事例を選択して試算されており、実証的で規範性に優れる。また本地域は古くからの農家住宅を主体とした地域であり、戸建住宅、共同住宅に係る賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算できなかった。従って本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。