滋賀県長浜市木之本町黒田字田町９８２番(木ノ本駅・余呉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


13,600円

2017年01月01日に行った滋賀県長浜市木之本町黒田字田町９８２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,600円/㎡としました。

滋賀県長浜市木之本町黒田字田町９８２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県長浜市木之本町黒田字田町９８２番
住居表示 
価格13,600円/㎡
交通施設、距離木ノ本、1,100m
地積552㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡邊崇彦氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邊崇彦
価格13,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する南向きの中間画地であり、日照等の居住の快適性が優れ、競争力の程度はやや優る。
地域要因古くからの農家住宅地域であり、土地利用は安定的で、地域要因に特段の変動は見られない。市場構造は閉鎖的で、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測農家住宅が多く見られる既成住宅地域で、土地利用は安定的である。農家住宅地域に係る需要低迷、利便性・居住快適性が相対的に優れる地域への需要シフト傾向などから、需給は弱含みで推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね長浜市及び周辺市に存する既成住宅地域の圏域と判断した。中心となる需要者は本地域に地縁・血縁性を有する近隣の居住者に限定される傾向が強い。人口の減少、高齢化率の上昇、生活利便性・居住快適性に優る地域への需要シフトなどから需給は弱含みで推移、地価は下落傾向にある。周辺の既成住宅地域における土地取引数が少なく、中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地500㎡で600万円∼700万円程度と判断される。
一般的要因県内景気は、伸び悩みの動きが一部に見られるものの、回復に向けた緩やかな動きが続いている。長浜市の人口は微減、世帯数は微増傾向にある。

橋長文昭氏による調査レポート

不動産鑑定士橋長文昭
価格13,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する南向きの中間画地で、居住の快適性に優れ、相対的選好性が強い。
地域要因旧木之本町内に位置する農家集落地域であり、閉鎖的な市場を反映して需給動向は極めて緩慢で、地価は下落基調にある。
地域要因の将来予測農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域で土地利用に変化はなく、現状を維持していくものと予測する。農家住宅地域の需要は極めて乏しく、地価は引き続き下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、長浜市を中心に周辺市を含む既成住宅地域である。需要者の中心は地元居住者で地縁的選好性が強く、狭隘な市場を形成している。近隣地域は世帯分離による地元住民による住宅取得が見られる程度で、需要は極めて限定的で、地価は慢性的な下落傾向にある。取引が少なく中心価格帯を見出すことはやや困難であるが、概ね土地単価で坪当たり40，000円∼50，000円程度と考えられる。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるものの、長浜市は総人口・生産年令人口とも減少傾向で推移し、特に北部旧町でその傾向が顕著である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度5105876
北緯 136度2141756

参考：該当物件周辺マップ

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愛媛県喜多郡長浜町大字仁久字浜甲２２２番６滋賀県長浜市三ツ矢町８３番滋賀県伊香郡木之本町大字木之本字横田１５５９番滋賀県伊香郡木之本町大字木之本字若宮６５８番２滋賀県伊香郡木之本町大字木之本字横町９０１番滋賀県長浜市木之本町木之本字横田１５５９番滋賀県長浜市木之本町黒田字野田６３３番４滋賀県長浜市木之本町廣瀬字中水込３１５番２５滋賀県長浜市木之本町木之本字若宮６５８番２滋賀県長浜市余呉町坂口字ミツヤ５７９番２外

参考：近隣駅の地価相場

木ノ本駅(地価相場 18,100円/㎡)余呉駅(地価相場 18,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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