地域要因

西方に新設された幹線市道（1−125号線）への通行車輌の流出。近隣地域自体には目立った変化はないが、背後地人口は増加。

地域要因の将来予測

佐久平駅開業以来商業集積を増してきたが、佐久平地区、長土呂地区等の背後地人口は増加しているものの近年新規出店は少なく、目立った熟成は見られない。

価格決定の理由

周辺には賃貸事務所、店舗も見られるが、自用の店舗・事務所が中心の地域である、収益価格は直接法にて純収益を資本還元したもので、商業地の立地採算性が重視される観点において説得力を有するものの、賃貸市場の未成熟に加え試算の過程で想定要素が多分に介入すること等からその精度は相対的に劣る。従って、複数事例により実証的かつ精度に優れる比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商店街活性化事業の影響から空店舗は少なくなっているが、当該事業の地価への影響は限定的と思料される。

地域要因の将来予測

佐久市内における既存商店街の空洞化が続いている。しかし、当該地域の存する岩村田商店街では商店街活性化事業が実を結びつつあり、空店舗が減少しつつある状況にある。

価格決定の理由

収益価格は中層の店舗兼事務所ビルを想定して求めた理論的な価格であるが、想定要素を含むため精度はやや劣る。比準価格は岩村田市街地内及び当市郊外の路線商業地における事例を採用し、要因格差の判定を適切に行い、実証的で市場の実態を反映した説得力を有する価格である。よって本件は、信頼性に優る比準価格を重視して収益価格を比較考量し、更に単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの住宅地域であり、幅員が狭く道路条件は良くないが、拡幅は困難で、目立った地域要因の変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において多数の規範性の高い事例を収集でき、比準の過程も適切であるため、比準価格の信頼性は高い。一方、対象地の周辺にはアパート等は少なく、道路環境等対象地の現況を考慮すると価格に収益性は反映され難いと思料する。よって、市場の実態及び対象不動産の個別性をより的確に反映している比準価格を重視のうえ収益価格を関連付けて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に格別は変動はない。

地域要因の将来予測

旧来の既成住宅地域であり、現状維持と予測。地価は周辺に供給過剰感のある中、需要も弱く、引き続き弱含みと予測される。

価格決定の理由

当該地域においては、快適性を重視する住宅地域で自己使用目的での取引が支配的であり、取引価格を指標に地価が形成されるのが一般的である。また、収益価格は現行賃料水準では土地価格に相応する賃料は得られず、合理性を欠くため試算しないものとした。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの住宅地域で、地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

熟成した分譲住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測する。需要の中心である佐久平地区に比べ価格が低いため下落は緩和傾向と予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において多数の規範性の高い事例を収集でき、比準の過程も適切であるため、比準価格の信頼性は高い。一方、地域要因に基づき市場参加者の意思決定の過程を考察すると、収益力が価格に与える影響は小さく、収益性は反映され難いと思料する。よって、収益価格は試算せず市場の実態及び対象不動産の個別性をより的確に反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。